楼市弱周期 地产基金机遇期(3)

    ■对话

    南方日报：资管行业在中国发展这么多年，目前走入大资管时代，您认为影响行业发展的因素是什么？

    陈义枫：首先资产管理包括有牌照的公募基金、私募基金、银行理财等。融资方式上分为直接融资和间接融资，向银行借钱就是间接融资，资产管理就是直接融资。这么多年，中国金融体系的重大缺失就是间接融资的比例太高，而直接融资比例太低，间接融资的风险是金融体系来承担，也就是由政府来承担，而直接融资即资产管理的风险是由所有的投资者也就是全社会来分担，所以政府一直在增加直接投融资的比重，股市是其中一种方式，但是股市一年也没能融到多少钱，所以资产管理是金融改革的核心和关键的领域，这是决定资管行业发展的政策性因素——金融改革和对内开放。

    南方日报：最近中央出台的一系列金融监管文件，首次把私募基金纳为金融机构进行监管，这给私募基金行业带来怎样的影响？

    陈义枫：中央规定的所有私募基金必须在证监会备案，这等于给了私募基金行业一个主管部门，而且备案作为一个准入门槛，还是比较低的，低门槛是应该的，如果是高门槛进来就与市场情况背道而驰了。但低门槛的监管之后会逐渐地加码，目前的管理方式还是比较市场化的，不会扼杀私募基金的创新。

    南方日报：房地产市场这几年来一直跌宕起伏，目前又进入一个调整期，您认为目前的市场是否逐步走进常态化，目前的市场环境给地产基金带来怎样的利弊？

    陈义枫：房地产行业目前已过渡到一个平稳的常态化发展状态，这对资产管理发展非常有利。在地产一路高歌猛进的时候，国家为了打压房地产，就会打压到与房地产相关的金融创新，这样房地产基金就不会出现。

    其次，如果房价涨得太快，租金水平跟不上房价上涨的速度，资产的租金回报率就过低，而大规模的资管是以资产的长期持有为主的，既然是持有型的地产资管产品，就必须有一个合理的租金回报率，如果房价虚高而租金偏低，长期持有就成为一种不科学的方式。所以，地产的常态化发展，楼价的上涨会受到一定遏制，租金就会逐步和楼价并齐，使得资产的资金回报率趋于理性，以持有为目标的资管产品才能逐渐兴起，资产管理的大潮流才会真正到来。

    南方日报：如何看待今年国家宏观经济形势下的房地产市场，以及地产基金的走势？

    陈义枫：未来房地产不可能像以前那样高歌猛进，通过流动性泛滥来推高房价。但从宏观经济来说，今年中央要求的全国经济7.5%的增速，房地产作为重要的经济支柱，也不会很弱，所以房地产经济是平稳窄幅波动的，成交还是比较活跃的，有可为之处，既然是一个比较平稳的市场，两极分化就会比较严重，不同区域、不同业态、不同开发商、不同产品线的差距就越来越大，有这么大的差异就必须有专业化的投资，否则难以把握差异化的机会、规避差异化风险。今后个人房产投资者是会比较吃力，因为个人判断楼市的走势是很随机的，会让位于理性决策的机构投资者，也就是说由智慧来驾驭的资本，通俗来说就是机构投资者或者说是基金将会是未来房产投资的主导力量。

    策划：刘勇 曲广宁

    撰文：南方日报记者 卓泳