楼市弱周期 地产基金机遇期

    2014年上半年的中国房地产市场并不平坦，一路荆棘后迎来了一个新的调整周期。处于下行通道中的房地产市场正面临着分化和转型的考验，而自2010年起爆发增长，并作为房地产企业坚实资金后盾的房地产基金同样面临着高压下的兑付风险，二者唇齿相依。

    房地产市场的任何风吹草动都会挑动起地产基金敏感的神经，尤其是在地产基金数年的野蛮生长后。为此，地产私募基金行业的各大公司纷纷着手建立风险控制体系，以期能够应对突如其来的危机。而摸爬滚打了14年的德信资本董事长陈义枫则在日前接受南方日报采访时，畅谈房地产基金如何控制风险和应对楼市弱周期。

    在见证了中国房地产市场起伏的十年后，陈义枫的脑海中形成了一张清晰的地产发展脉络图。地产周期如何呈现？何时为地产基金的投资佳期？如何让兑付危机化险为夷？在地产私募基金全行业都在聚焦如何安全地投资之时，陈义枫试图给投资者梳理出一份投资图谱。

    地产基金进入风险焦虑年

    对于房地产基金而言，2010年的房地产调控让房地产市场融资环境变得严峻，而当年全国房地产私募基金的数量和规模却超过了此前一年市场总规模的1倍还多。而从2003年就开始涉足房地产金融领域的德信资本正是在这一年全面聚焦房地产金融。

    2010年，全深圳只有德信资本和莱蒙地产旗下的华盛莱蒙地产基金公司做地产基金，后来看到旺盛的市场需求，一些地产基金相继成立。“实力比较强的公司都开始做这一行，没根没底的也可以从小项目做起，收取高利息作为募集资金的手续费，并不考虑多大的风险。”陈义枫告诉记者，当时许多人蜂拥而至这一行业，因此从去年起不断有公司出现兑付危机，2014年也进入了行业的风险焦虑年。

    数据显示，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437只房地产私募基金，管理资金总规模超过4000亿元。在陈义枫看来，地产基金的迅速膨胀是多个因素的交集，“金融创新具备了一定的条件，合伙企业法已经发行了几年，VC/PE也有了法律基础和行业发展条件，又恰逢房地产行业扩大规模后突然被收紧银根，创新环境和产业环境相结合，地产金融就出来了”。

    陈义枫认为，地产基金虽然只是一只产业基金，但规模可以大到超乎想象。“在中国，地产基金做到几万亿元也是很正常的，尤其是持有型基金时代来临后。”到这个时候，中国的老百姓不需要买卖房产，直接持有地产基金就可以挣钱，投资性的购买也可以退场了。

    杜绝“资金池”和“平台担保”

    如果说前几年房地产基金的野蛮生长是搭上好形势的“快车”，那么近一年来多起兑付危机便给了这个“着急”成长的行业当头一棒。因为投资的地产项目出了问题而无法还款，让投资者蒙受损失，这样的事件正拷问着地产基金管理公司的项目选择和风控体系，建立强有力的风险防范系统对于地产基金公司而言迫在眉睫。

    在国家相关监管部门的多次会议都透露出一个焦点：无论现有的银行理财产品和信托产品，其为投资者兜底买单的现象都是不正常的，刚性兑付的习惯和做法都违背了风险与收益相匹配的规律。在德信资本看来，打破刚性兑付必定是大势所趋，因此，德信资本早已开始着手准备，从严把控风险，聚焦资金的流动性和安全性，在与其他理财产品风险相当的情况下为投资者创造比它们高的收益。

    如今，无论是发展得热火朝天的P2P领域还是私募基金领域，都存在两个非常危险的现象：资金池和平台担保。德信资本高级合伙人、首席风控官曾昭勇告诉记者，“准时付息、期限任选”迎合了投资者想法，不少投资者都被眼前的这些条件所吸引，却不知内藏的危险。

    “钱一进来就必须开始给投资者算利息，但如果一个月还没产生利息，经营者就会找一个高息的项目把钱贷出去，但这边给投资者承诺的是一个季度一次付息，可放出钱的钱却是半年才有利息，这就是短借长投，万一放贷的项目坏了，钱收不回来，经营者就会用新进的钱来付给投资者。”曾昭勇认为，这本质上就是期限错配和负债管理，不断通过新的资金来替换旧的资金，掩盖了资产质量。“风险长期被掩盖，一旦出了问题就是颠覆性的问题。”这是典型的“资金池”做法，背后则是短期利益的导向。

    德信资本对此提出坚决不碰“资金池”，而是根据项目的现金回流规律来厘定投资期限，这是德信资本风险管理最重要的一环。曾昭勇表示，在这个过程中即使损失了一些客户也必须坚持长期利益导向的原则。