楼市弱周期 地产基金机遇期(2)

    此外，德信资本坚决不碰的还有“平台担保”。曾昭勇表示，基金管理者并没有能力承担百分百的投资风险，这些所谓的承诺多是吸引投资者的“幌子”，万一出事了利益受损的还是投资者自己。“平台担保模式就是高楼建在沙滩上，背后是基金管理人利益至上的动因。”对此，德信资本不惜花重金请国有担保机构做担保，目的是保证投资者的资金安全。

    购买地产基金要看公司实力

    前十年是中国房地产的黄金时期，闭着眼睛也能挣大钱，风控的意识自然薄弱，可是2011年开始房地产进入白银十年，分化的出现对投资能力提出更高的要求。德信资本对于今年趋势的认识是“小周期大结构”，小周期指的是今年会有一个房地产的弱周期，会出现窄幅波动，而大结构则指向房地产区域分化会越发严重。

    在区域选择方面，德信资本注重区域内实体产业对地产的支撑，因此，聚焦的城市是北上广深、中山、佛山、保定等城市。选择区域后，还得在区域内选择不同的业态，如主城区选择住宅、核心商业区选择散售商铺、商务区则选择写字楼。在交易对手方面，德信资本选择与区域内的龙头企业合作，发放固定收益型基金，与高成长型利润丰厚的企业合作发放夹层基金。

    南沙项目的成功并购是德信资本主动安全投资管理体系在实践上成功运用的典范。2013年底，由于原合作方董事长受刑事案件牵连，之前合作的“南沙项目”进展受到一定的影响，也给投资者资金安全带来一定的风险隐患。事件发生后，德信资本发行的基金持有了项目公司100%股权，项目公司公章、财务章、银行账户等均由基金管理人监管，即基金方拥有对标的项目的独立开发权、处置权，即使出现投资风险，基金可以采取更换开发建设团队另行开发、处置公司资产等多种手段，维护投资安全。因此，德信资本挑选了中山市知名房地产企业“通大集团”作为项目的并购合作方，实现项目的成功并购。并通过合理的谈判交涉，提高项目的安全垫，充分保障投资人的资金安全。6月上旬，通大集团顺利完成项目交接，并重新派遣施工队推进项目的顺利开展，使得“通大·南沙项目”向更加良性的方向发展，化解了潜在的危机。

    曾昭勇也提醒广大投资者，购买房地产基金产品不能光看公司地址是否高端、装修是否豪华、收益是否高、期限是否够短，而是要看公司发展的年限、品牌实力、规模大小和团队素质。

    地产弱周期正是投资窗口期

    对于今年房地产市场的形势，陈义枫一直坚持“如今是地产行业的弱周期”这一看法。

    “从2007年到现在可以发现，房地产市场每隔一年半至两年就会有一个切换，2012年5月到2013年底就是房地产市场的一个强周期，2014年就是一个弱周期。”陈义枫认为，房地产会进入一年半左右的弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的。

    在房地产的弱周期当中，房企和地产基金将会面临怎样的挑战？在陈义枫看来，对于房企而言，弱周期最突出的风险是去化速度放慢，地产基金也随之面临流动性风险，进而出现兑付危机。因此，德信资本一直都坚持“确保安全性、注重流动性、平衡收益性”这三个总体策略。

    地产基金是一个逆周期的金融支持来源，主流金融机构收紧往往私募基金的需求量会旺盛，实际投资金额可能会扩大。因此，陈义枫认为地产弱周期正是地产基金投资的窗口期。“首先，在弱周期我们可以低进高出；其次，在这期间很多开发商是很缺钱的，我们就有了更大的选择余地和更强的谈判筹码，进而提高收益率；第三，弱周期的弱在价格上体现得不多，但是在销售速度和去化速度上会体现得很明显，房企就会面临流动性的压力，流动性的压力就体现为有些弱的企业资金链会断流，会有并购的契机；第四，精准定位市场，深耕细作产品，获取超额收益。”

    管市场有风险，但却也有大机遇，有实力的地产基金公司将在此大有所为，而风控能力弱的也会因此被淘汰，因此2014年是地产基金的分化年和崛起年。

    房地产下行的趋势或在一定程度上影响市面资金投资房地产基金的热情，但陈义枫对此并不担心，他认为，地产基金是一个很好的投资去向，因为其他的投资机会有限，地产基金作为一个以固定收益为主的、有充分资产作保证而收益率又比较可观的投资机会，对投资者是比较划算的。“投资者的群体会持续扩大，只是说在市场中各种产品的收益率可能会略微上升。”

    ■人物名片

    陈义枫 深圳市德信资本管理有限公司董事长，毕业于北京大学光华管理学院及南开大学国际商学院（MBA），于2000年主导创立德信资本，在其带领下，德信资本目前基金管理规模近50亿元，首推房地产区域代理制，建立主动安全投资体系，并使德信资本获得“2013年度最具公信力房地产基金”“2013中国最具影响力地产金融品牌”“中国房地产基金十强”等称号。

    个人投资举步维艰

    专业投资将成主导