霸王条款何时休 那些有关房子的侵权与维权(5)

　　物管公司向业主“二次收费”

　　物业管理本来是业主通过购买而获得的小区服务，而实际在深圳很多小区，由于开发商卖楼后自己做物管，使得作为小区主人的业主常常由于产权分散无法形成合力，最终在两者中处于弱势的地位。“物业管理公司的侵权案例，那可以说是太多了”，邹家健告诉记者。

　　“首先物管公司收费不透明，很多地方对业主二次收费，侵犯业主权利”，邹家健解释，深圳70%—80%的物管公司做假账，很多本身应该由物管公司承担的费用，他们可以向业主收取，再开销，“举例子就是游泳池，一方面业主游泳时物管要收门票，但同时游泳池的水费等开支物管又将其列支在物业管理费中”，邹家健表示。

　　此外，在物权法中小区规划报建属公共配套建设的停车场应属小区业主共同所有，停车场收费和小区电梯厅等公共场所的广告收入都属业主所有，但实际上这部分收入往往都被物管公司侵占了。邹家健表示，景洲大厦正是由于业主拿回了这部分本应属于自己的收入，因而小区成立了业主基金，不仅为小区改造储备了资金，而且还用于反馈业主，“现在景洲大厦每年减免一个月的物管费以作补贴”。

　　还有很多小区的物管则是只收费，不承担服务和少服务。邹家健告诉记者，一些小区物业收费后连大门都不把守，消防设备不合格，或者监控设备不检修，这也很普遍地导致业主在被盗窃时物管无法提供监控视频。

　　非法涨物业费不交则“泼粪”

　　再有一点就是物管公司常不按照法定程序乱涨价。邹家健表示，深圳的桃源居、中海怡翠、千禧大厦等都出现了类似案例，按照法律约定，物管公司涨物业管理费要经全体业主在业主大会上进行投票表决，要有2/3以上的业主同意才能通过。而深圳非常普遍的则是，物管未经业主同意涨物业费。如果业主不交，物管就断水断电，甚至在城中村还有物管将垃圾和大粪摆在业主门口的案例。

　　还有一些物管公司会成立傀儡的业委会以对业主侵权。邹家健告诉记者，业委会仅仅是业主大会的执行机构，只有业主大会才是业主的决策机构，深圳有物管公司与业委会签订合约涨物业费的案例，后来这一合约则被法院判定无效，物管公司要退回多收的物业费。更有甚者，邹家健表示，深圳也曾出现物管公司用假名字、假身份成立了业委会和物管公司签约涨价的案例。

　　对于物管公司侵占业主公共收益，邹家健建议，小区物业费和小区公共收益应该分离，各自单独列账，而物管公司要按国家相关规定向业主公开账目，“不仅要公开大账，还要公开细致的账目”。

　　根本之道是要业主齐心，成立业主大会和业委会，邹家健表示，这样小区有了具有法律效力的业主决策机构才能走法律途径，对抗物业管理公司的种种侵权行为。

　　本版撰文 张西陆 曲广宁 摄影 鲁力