孙中山青睐青岛土地制度 聘请制订者赴广州改革(2)

　　抑制投机行为

　　青岛土地制度的功能和特点突出表现在对调控地价、抑制房地产投机行为方面的有关规定，是通过三方面的规定实现的。

　　在青岛土地制度未出台之前，一些商人早已按捺不住，想要尽早买地生财，于是对单威廉和总督府展开舆论攻击，胶澳总督罗申达尔也因此辞职。然而，胶澳总督府坚持认为在建设规划和土地法规未出台前，不能出售土地。直到预留了街道、广场、码头、公共场所和防御工事等公共用地，并在土地法规和城市初步规划出台之后，总督府才于1898年10月3日举行第一次土地拍卖。

　　土地拍卖。总督府规定，在公开拍卖前，除要组织评估委员会进行地价评估外，政府提前公告土地建设计划及各笔拍卖土地的底价。竞购者必须在正式拍卖前8天向政府申请，并须提交土地使用计划纲要及说明申购该土地的目的，出价最高者获得土地。买主拍得土地后，必须从登记立案起3年内完成建筑，如果违约或私自改变土地用途，政府将收回土地或提高土地税。这样就迫使土地所有者迅速、合理地开发利用新购得的土地，防止投机商囤积土地，促进城市建设与繁荣。

　　土地税。胶澳总督府每年对卖出的土地按地价征收6%的土地税，而对于教会、机关、学校、医院、台东镇劳工区等公益事业用地则实行完全或部分免税。

　　土地增值税。德国胶澳总督府认为：若土地升值并非由土地所有者出资经营造成，而是由于市政发达、社会繁荣所致，应收益归公。对此，青岛土地制度规定：“所有买主如有将已买之地转卖与别人者，应许卖时将实赚银数三分之一缴与督署公用”，并且政府有权按其申报的土地买卖价格优先购买，这样就限制了违章交易。

　　出台配套措施

　　为达到抑制土地投机的目的，在土地制度之外，政府还出台了建筑条例、建设廉租房等配套措施。胶澳总督府在颁布土地购买许可证时，同时公布了建筑条例。规定禁止修建高于二至三层的楼房，为了保持欧人居住区建筑的别墅风格，规定对于购进的建筑地皮，最多只许可利用总面积的55%，而在华人区建筑物至多只能利用总面积的75%。30年代建设的特别规定建筑地(今八大关)对于建筑密度要求更加严格，规定基地面积在600方步(平方米)以上者，其建筑物面积不得超过基地面积的30%，在300方步以上者，不得超过40%，在300方步以下者，不得超过50%。此项规定不仅保证了卫生和兼顾别墅风格的建筑特色，而且防止了利用有限地皮搞密集高层建筑的房产投机行为。

　　此外，政府还划出特定地域，建设廉租房，以此来降低房价，解决低收入民众居住问题。德租青岛时曾于1899年和1901年先后发布法令在台东镇、台西镇建设宽敞之中国式住房，这些房屋“不类欧式，务求清洁，适合于卫生”，每100平方米月收取租金华币2角。上世纪30年代在挪庄、马虎窝、城武路、四川路等地大量建筑平民住所，据1934年统计共建14个平民院，房间3223间，住户2885户。当时青岛二等区湖南路、胶州路等地段房屋月租金为每平方丈3元。