10月8日，车主文先生起诉小区物业要求退还停车费一案成为房山法院受理的《物权法》实施后首起小区车位服务合同纠纷案件。文先生诉称，自己每月缴纳150元停车管理费，却未得到小区物业公司提供的停车泊位，导致自己的车只能停放在小区内的道路和空闲场地内。但根据10月1日实施的《物权法》针对“建筑区规划内的道路、绿地及其他公共场所属于业主共有”的规定，文先生认为小区物业无权收取费用，因此要求物业公司返还停车泊位服务费、车卡成本费，共计170元。

　　10月9日上午，大兴法院开庭审理了另一起小区停车位纠纷案件。原告九龙山庄业委会将小区物业诉上法庭，向其索要100余万元小区车位近10年来的停车费。据了解，本案没有当庭宣判。

　　对于小区车位的所有权问题一直都是业主与开发商及小区物业之间很容易产生纠纷的地方。各方观点也很难达成一致：业主认为，小区车位、车库是小区土地上的不动产，而小区土地使用权属于业主，因此，根据房地不分的法理，小区车库、车位应当属于业主共有；其次，小区车位、车库是为辅助业主正常使用房屋所必需的附属设施、配套设施，自然应属于业主所共有。开发商则认为，小区的车库、车位与房屋一样，都是开发商投资建设的，又是相互独立的不动产，也能够成为经济交易的客体，因此所有权属于开发商。

　　以九龙山庄业委会起诉小区物业一案为例，根据业委会的计算，从1997年入住至今，小区内的85个停车位的出租收益达150多万元。扣除适当的管理成本，至少还有近100万元入了物业公司囊中。但根据《物权法》的规定这100万元收入应该由小区的业主共有。然而，有法律人士却指出，法不溯及既往，1997年至今的费用争议用现行法律来判断难获支持；此外目前《物权法》存在不少法律盲点，小区车位的所属权该如何界定仍属一大难题。

　　市赛思博律师事务所的陈律师对记者表示，“很多人都把希望寄托于《物权法》，希望它能够打破目前小区内物业垄断车位的局面。但有很多细节显然不在《物权法》的规定之内，也导致一些具体的纠纷案件仍难以解决。”《物权法》规定，如果车位在建筑规划内，业主在买房时应与开发商约定车位的归属。不过，由于目前种种情况的约束，让处于下风的业主在与开发商签订合同时往往会得不到理想的结果。在这种情况下，小区业主往往会跟开发商就小区车位、车库的所有权以成本和面积是否分摊来决定，即开发商在销售房屋时，若将停车位、车库的成本或面积分摊到建筑成本或房屋面积中，停车位、车库的产权就应归业主，如果没有分摊就归开发商。

　　一般来说，如果车位已计入公摊面积，车位的所有权应归业主所有。但陈律师也指出了这种做法的最大弊端，那就是如果日后双方对此产生分歧时，如何确认车库、车位是否摊入成本并不明确，因为公摊面积的计算涉及很多专业问题。而法院也很难定夺小区业主与开发商之间，哪一方负有举证的责任，开发商甚至可以拒绝对此提供证据。

　　近期内接连发生的车位纠纷问题表明，有关部门应尽快完善《物权法》的实施细则并加以规范。陈律师认为，如果单纯按照购房者购买房屋时是否分摊了车库、车位成本确定车库、车位的权利归属，涉及比较复杂的建筑专业问题，在实践中难以操作。管理部门应出台相应法则，比如可以要求开发商从立项开始，即对车位设施单独立项，单独计算其材料费、人工费，并分摊到房屋价格中。这样的话，不管是对于私家车主或是小区物业而言都是一种不错的做法，一旦发生矛盾，明细的规定也能很快让双方达成解决方案。(王培）