融创中国半年现金增加近70亿 孙宏斌有望熊市“再抄底”

　　当大部分开发商为资金吃紧而担心时，融创中国董事长孙宏斌却因为账面上的现金过多而发愁，由于没有等到好的投资机会，上半年融创中国被迫持有了大量现金。中期业绩显示，在上半年新增九幅地皮的大背景下，融创的现金及现金等价物，由去年底的160亿元出头，增加至今年上半年的229.85亿元，增幅超过43%。

　　充裕的现金为融创中国在即将到来的熊市中以低廉价格迅速抄底奠定了基础。此前，有媒体质疑，如果融创需要全面要约收购绿城，是否有足够的财力。但从融创上半年的财务数据看，即使公司需要要约收购，也完全有充裕的现金支持其收购行为。而在融创收购绿城获香港证监会批准概率较高的情况下，融创有可能会动用上述资金进入土地市场，再演孙宏斌熊市抄底的好戏。

　　而一旦抄底成功，融创中国又将迎来新一轮利润和销售业绩的快速增长，继续融创的高增长时代。

　　更健康的财务状况/

　　今年上半年，由于市场整体低迷，各家地产商均出现了负债率上升、现金减少的现象，主要地产商都通过增加借款金额，延长贷款周期，为已经来临的市场调整做好“过冬”准备。

　　但是有一家地产商的财务数据，却让很多开发商艳羡。8月26日融创中国公布的2014年上半年业绩显示，2014年上半年融创合约销售额达298.02亿元，较去年同期增长26%；收入达90.67亿元，同比增长6%；毛利润达20.34亿元，同比增长14%；股东应占核心净利达10.23亿元，同比增长21%。自2011至2013年，融创中国收入年复合增长率达71%，毛利与股东应占核心净利年复合增长率均超过40%。

　　融创的财务结构持续优化，净资产负债率由去年底的69.7%降至66.7%。报告显示截至2014年6月30日，融创中国持有库存现金达229.8亿元。这为融创抵御风险、逆市增长打下坚实基础。

　　值得一提的是，融创几乎在其布局的绝大部分城市的销售业绩，都已经入围了当地上半年房企销售金额的前3名。融创在上海、天津、无锡3城，成为当地销冠；在北京、重庆、苏州3城，获得房企销售金额排名第2位；即便在2012年末才进入的杭州，销售金额排名从2013年的第32名，大幅跃升至第2名。按照第三方机构发布的统计排名，2014年上半年融创中国的行业排位进一步提升至第2位。

　　强大的销售能力，将进一步改善融创中国的财务结构，提振公司的抗风险能力。今年下半年，融创中国预计有12个新项目入市，分别位于北京、天津、上海、重庆和杭州5个核心城市，延续区域聚焦战略。下半年融创可售资源共计802亿元，其中新推项目为197亿元。

　　如果上半年“生猛”的销售势头得以延续，那么下半年融创中国的净负债率、拥有的现金规模等指标还有望继续改善，进而令融创有机会拿到比过去相对更低的融资成本，提高公司的净利润率和股东回报率。

　　熊市野心/

　　储备大量的现金，对融创中国来说，具有战略性的意义。截至目前，融创中国在现有聚焦城市获取了九幅优质土地，补充土地储备约253.75万平方米。与去年相比，融创在土地市场上少了几分激进。“下半年，融创在密切关注公开土地市场的同时，也会继续把握行业调整的契机，寻求收并购的机会，但依然会保持谨慎。”融创中国董事长孙宏斌说，“如果没有特别合适的机会，宁可持有现金，也不获取一块纠结的土地。”

　　事实上，融创在上半年已经抓住了一次难得的历史性机遇，今年5月，融创宣布计划以总代价为62.98亿港元获得绿城中国24.31%股权。上述收购价格仅相当于绿城中国账面净资产的9折。

　　虽然有媒体声称，香港证监会认为，在融绿并购案中，融创中国与宋卫平属于“一致行动人士”，如果“一致行动人”被证监会认定，则融创面临着两难的抉择——放弃收购或全面收购。如果孙宏斌选择全面收购，按每股12元港币计算，融创需要拿出高达196亿元港币，并以此认为这将极大影响到融创的财务状况。但从上半年融创所有的现金情况看，即使要进行全面收购，融创所需要付出的现金也完全在其可承受范围内，更何况公司还可以向香港金融机构提出并购贷款申请。

　　种种迹象显示，融创需要全面收购绿城的可能性并不大。公司持有的现金，未来更多可能在土地市场，或者其他的并购途径中找到机会。

　　事实上，包括北京在内的一线城市土地市场已经出现了地价松动的痕迹。北京市土地整理储备中心近日公布，将于9月15日起挂牌出让三宗地，其中此前流拍的孙河地块将再次挂牌，出让价比之前调低了3.7亿元。起始价从46亿元调低至42.3亿元，根据地块规划的176085平方米建筑规模，该地块起始楼面价为2.4万元/平方米。上述楼板价已远远低于当初中粮地产和泰禾在该地区的拿地楼面单价。按照此前的经验，上述的地价下调现象可能还仅仅只是开始，接下去还有可能会有更多的地块有可能会出现地价下调。

　　如果，地价出现下跌，或者市场上出现新的并购机会，那么融创所拥有的接近230亿元现金就有“大显身手”的机会。

　　“抄底王”的高增长之路/

　　在过去六年时间里，每一轮的楼市调整期，融创中国都是大赢家，总是能以最好的价格拿到最优质的土地。融创联合首钢房地产以20.1亿元拿下北京市海淀区西北旺地块，成为北京当年下半年的总价地王。

　　上述地块当时的楼板价只有7000元/平方米，而几年后在上述地块开发的西山壹号院不仅是北京豪宅连续数年的销冠，目前的销售价格也已经达到了4.5万元～6万元/平方米，项目开发利润的丰厚程度可见一斑。

　　而2012年6月，以33.72亿元人民币入股了绿城五地九个项目50%的股权。仅仅一年半之后，融创中国的合约销售额就由2011年年底的192亿元，猛增至去年的547.3亿元，销售金额、毛利和净利增长的幅度和速度都领先于业界，并因此刮起了一股融创旋风。而在上述547.3亿元的销售额中，2012年6月成立的融绿平台就贡献了155亿元，成为支撑融创业绩增长的中坚力量。

　　特别是由于销售的不断改善，融绿平台正在为融创提高相比之前更高的利润。根据半年业绩报告，2014年上半年，融创中国合约销售均价达到2.23万元/平方米，较去年上半年的2.09万元/平方米增长了7%。过去三年，融创中国合约销售均价复合增长率达到16%。而导致合约销售均价销售的因素之一是融绿平台提供的一系列高端产品的热卖。受此影响，融创未来的利润率有望进一步提升。

　　此前，频频“熊市”抄底，并获得利润可观项目和地块的经历，显然能让融创充分用好手上这笔宝贵的现金，在下半年乃至明年上半年的土地市场中，寻觅到更多的优质低价地块。

　　很多开发商其实都已经看到，今年下半年至明年上半年的一年，会是土地市场抄底的良机。一家地产公司的董事长就曾提及，和记黄埔在2008年、2011年两次从土地市场出手，每次都拿到了非常可观的利润。

　　对拥有200多亿元现金的融创中国来说，眼下同样是令公司规模、利润、投资收益率迅速增长的机遇期，把握好这样的机会，有望令公司在未来的三年乃至五年时间里获取更高速的增长，进而成为中高端市场的带头大哥。

　　(文/杨涵茗)