商城空置率高招商难令人忧 专家建议差异化经营

　　又一座巨型购物中心将对外营业！记者昨天获悉，由华侨城集团开发的深圳欢乐海岸购物中心预计9月20日对外试营业。据悉，下半年深圳预计有7个大型购物中心将正式开业，而广州同样有6个购物中心集中涌现。这种现象让业内人士开始担心，购物中心出现的较大空置率，对招商、租金方面所带来的负面作用，不利于这一业态的健康发展。

　　广东购物中心井喷

　　广东购物中心今年出现井喷。

　　记者昨天获悉，华侨城集团开发的深圳欢乐海岸购物中心预计9月20日对外试营业，该购物中心的面积为8万平方米。日前，深圳另一家商业地产企业宝能集团高调宣布，计划用五年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。

　　据介绍，今年下半年深圳有7家购物中心开业，其中包括欢乐海岸购物中心、沙井京基百纳广场、万科广场等，其中超过70%的购物中心集中在宝安区和龙岗区。

　　在广州，购物中心同样出现集体涌现的现象，下半年在广州新增的购物中心有6个，其中80%集中在番禺商圈里，比如番禺万达广场、清河永旺梦乐城、荔园新天地、汇珑新天地等大型购物中心项目。据悉，未来广州长隆还将在现有近5平方公里的旅游版图上，打造一个以旅游产业为龙头，商业、居住配套的超特大型旅游生态城市综合体，新增投资超过200亿元。

　　全球领先的房地产专业服务公司仲量联行早前曾发布报告称，今年中国新增的购物中心总数将再创新高。在20个主要市场上，将有约150个新购物中心开业。商场的规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积将超过8万平方米。中国购物中心产业资讯中心预计，2015年全国新增商业购物中心数量将突破400家，到2025年还会有7000家购物中心建成开业。

　　购物中心应向郊区发展

　　然而，在购物中心飞速发展的同时，购物中心在一二线城市的“饱和”迹象开始出现。记者日前走访广州番禺一家购物中心，发现场内冷冷清清，开业的商铺尚不及一半，同时场内的知名品牌商铺也略显逊色。

　　在广州的西城都荟购物中心空置率同样高，除了首层以及地下一层的商户基本开业之外，二三层的不少铺面依然处于空置状态，场内人气同样不高。这个香港首富李嘉诚旗下的商业地产开业不足一年，日前突然宣布将以近33亿元的价格抛售。

　　来自2013中国商业地产产业化峰会发布的2013中国城市综合体过热预警报告中显示，近年来，我国城市综合体(购物中心)空置率逐年提高。2012年和2013年，我国年新增商业建筑面积分别超过3500万平方米和4400万平方米，到2013年底，购物中心累计存量将达2.5亿平方米。2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。其中，国内有沈阳、成都两个城市比较严重，购物中心空置率分别为24%和16.2%。而广州的购物中心空置率达到了10.2%，而在2011年还只是4%，整体空置率呈快速上升态势。

　　“造成空置率高的原因是供应量加大。”中国连锁经营协会会长郭戈平曾算了一笔数，预计中国购物中心在2015年将达到4000家。4000家是怎样的规模？按照我国323个地级市计算，平均每个地级市将出现12家以上购物中心，购物中心数量已经严重超出城市商业所需范围。

　　随着大量新购物中心的开业，业主引进优质零售商的竞争将日趋激烈。第一商业网总裁黄华军表示，目前大部分新场招商很痛苦，特别是“国际品牌招商越来越费劲，甚至还出现零租金招商，对一些大牌商家还贴钱帮着搞装修。”

　　与此同时，“行业不景气，零售商对未来的不确定性，导致其开店速度放缓，这进一步加剧了商铺空置率。”中国商业地产联盟秘书长王永平如是说。

　　有专家建议，面对竞争，购物中心经营者需差异化经营，必须从商场设计、客流、租户组合、主题、客户群和市场定位等多方面努力，使商场在同业中脱颖而出。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆建议，购物中心向郊区化发展，这是城市化进程中的必然。“高速公路网络、快速公路网络，正在使周边区域一体化，城市中心开始多元化，而就地消费、便利消费是新的要求，新的商业中心形成水到渠成，而新的商业中心需要新的购物中心来支撑。”(记者/欧志葵)