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　　“法院不能永远成为物业公司的催缴人，如果业主的参与权、选择权、知情权得不到保障，那么冲突肯定还会继续。”

　　故事几乎总是有着同样的开头：对物业服务不满——要求更换物业公司——双方争执不下——业主开始欠费——服务质量更难保障——更多人开始欠费——最后业主被起诉。

　　只不过，2005年10月的北京，这个故事的结尾有些变化：被起诉的业主们不是被断水断电，而是衣衫不整地出现在了法庭上，他们被强制执行拖欠的物业费。

　　刊登着这个结果的报纸，被醒目地张贴在北京望京地区大西洋新城小区的公告栏里，但是这个明显带有警示意味的行为似乎并没有发生太大的效果。仅仅数日之后，业主们的一次聚会又达成了以下共识：在交纳本年度采暖费前，要求物业公司公布数年间采暖费的明细账目；继续为组建业主委员会努力。

　　而这些努力已经持续了4年。

　　纠纷为何难以避免？

　　发生在大西洋新城小区数年来的物业纠纷，只不过是北京无数物业纠纷的翻版，但在它身上几乎可以看到整个物业管理的种种问题。

　　事情开始于前期的承诺未能兑现。据大西洋新城的业主介绍，在购买楼盘时，开发商承诺将由华夏瑞士物业公司人员进行酒店式管理，但是仅仅入住3个月，就换成了达文物业公司，即便如此，这些人也没有坚持多久，随后大西洋新城物业管理公司的人员就全面接管了小区的物业。而根据业主们的说法，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。

　　据业主们称，有关物业的争端自入住以来就没有停止过，先是房屋公摊面积引起争执，进而发现一些物业费项目收取不合理。随后，又出现规划被改动，业主们共享的绿地面积莫名减少，而项目的容积率却在增加的情况。进而小区屡屡发生的盗窃事件和外墙清洁问题，又引发对保安和保洁服务的不满。在数次沟通未果之后，业主们的要求变得明确起来——换掉物业。

　　在建设部全国房地产业深圳培训中心教务部部长陈蔼贫看来，类似大西洋新城这种模式的物业纠纷是最为典型的一种。“很多物业纠纷最先的起因就是开发商遗留问题。”

　　“我们目前并不是单一对某项服务不满，而是对物业公司彻底失去了信任。”大西洋新城业主代表王燕滨说，他表示，大西洋新城物业纠纷是开发商遗留问题、物业服务不到位、物业管理不透明等等综合因素叠加而成的。

　　实际上，类似王燕滨们这种对物业的不信任并非少数，根据北京市消费者协会公布的2004年四季度对“北京市住宅小区物业管理状况调查”报告显示，在被调查的100个小区中，75%的业主对物业公司的服务不满。其中有21个小区的物业服务满意人数为零。而根据中国社会调查所对360名北京市民的访问，78.6%的被访者认为所缴的费用与受到的服务是物无所值的。而当问到业主大会可以解聘开发商指定的物业公司是否合理时，100%的受访者表示合理。

　　维权为何如此艰难

　　100%的合理——这个数据正是反映了王燕滨们的心理。实际上，从2001年开始，大西洋新城的业主们就开始准备更换物业公司。但是，在实际运作后才发现事情没有想象中那么简单。

　　首先是业主委员会难以组建。根据业主们的介绍，业主们早已提出要建立业主委员会，但是北京市的一份文件规定，欠费业主不宜担任业委会成员。而由于对物业管理不满，有相当一大批业主都停交了物业费。

　　2003年初，王燕滨和一些业主了解到新的《物业管理条例》将于9月1日颁布。条例中规定，业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，可以解聘物业管理公司，于是组建了业主大会筹备组，并在9月28日召开了第一次业主大会。最后通过书面授权的方式通过了两项决议，一是解聘现有的大西洋新城物业管理公司，第二项则是书面授权5名业主代表代替全体业主选聘新的物业公司。

　　“当时有1522户业主，我们收回1097张选票，也得到了三分之二以上的业主授权。”业主代表张亚晖说。11月22日，业主们选聘的晨曦物业进驻大西洋新城。

　　但几乎与此同时，朝阳区国土资源和房屋管理局及望京街道办事处联合发出的一纸通告却打消了业主们的热情，通告表示，“大西洋部分业主既没有依法组建筹备组，也没有按照规定，在政府有关部门的指导下依法召开业主大会，选举产生业主委员会，没有制定《业主大会议事规则》和《业主公约》”，“部分业主组织的选聘物业管理企业的活动，不符合法定程序，其结果无法得到法律的认可和保护。”

　　“召开业主大会之前筹备组多次和街道办和房管局相关人士进行了沟通，换物业也是绝大多数业主真实意思的表达，但政府部门的一纸通告将业主们几个月的努力都打消了。”张亚晖说。

　　业主大会的决议得不到承认，单个业主的维权行为没有法律地位，亟待成立的业委会在筹建中又存在种种困难——并非大西洋新城一个小区面临如此问题。

　　业主们的下一关

　　2004年2月，大西洋新城五名业主代表将朝阳区房管局和望京街道办事处告上了法庭，称由于被告“非法行政，导致业主大会的决议无法落实”。

　　而被告方则辩称在大西洋新城张贴的公告是宣传材料，不是具体的行政行为。2004年5月，五名业主的诉讼请求被法院驳回。

　　北京汉卓律师事务所秦兵律师自始至终在关注大西洋新城纠纷的进展，他表示现有的《物业管理条例》当中，业主的维权成本过高是导致业主维权难的一大主因。秦兵的一项计算表明，一个有1000户业主的社区，通过成立业主委员会，以诉讼方式换掉物业公司，在一切顺利的情况下，需耗时35个月，耗资70万元。在过高的维权成本下，业主大多会选择欠费这种成本最小的方式来进行维权，而这又是导致物业纠纷恶性循环的因素之一。

　　搜狐焦点房地产网本月的一项在线调查显示，在回答“如果您对小区的物业公司的服务不满，您会采取什么方式解决？”时，56.63%的业主选择“拒交物业费”,只有25%的人选择“利用法律争取自己利益，比如通过业委会换掉物业公司”。

　　秦兵解释说，业主为了维护自身权利要组建业委会，如果能将业主的表决成本降低、同时使业委会专业化，将大大方便业主维护自身权利。而大西洋新城业主物业纠纷作为北京著名案例，它的最后结果正是考验现行《物业条例》是否便于操作的试金石。

　　2005年11月5日，在大西洋新城的业主聚会上，朝阳区法院强制执行欠费业主的行为也成为热议的话题。“法院不能永远成为物业公司的催缴人，如果业主的参与权、选择权、知情权得不到保障，那么冲突肯定还会继续。”一位业主忧虑地说。

　　(来源：《中国新闻周刊》；孙展）