北京39个新盘涌进金九月 定价回归至去年水平(2)

　　楼市成交“量涨价跌” 小批次推盘更易造就热销

　　除了新盘供应的加大，最近一个月楼市价格的走低，也吸引了不少观望的购房人随时准备回场。根据亚豪机构统计数据显示，8月1-20日，北京商品住宅共实现成交5736套，成交面积56.15万平方米，相比上月同期分别增加了86%、73%。与此同时，此阶段北京商品住宅成交均价为21418元/平方米，相比上月同期下滑了17%，接近两成。

　　这其中固然有自住房大量入市拉低均价的因素，但也有不少项目确实采取了降价促销的策略。像通州台湖镇板块的泰禾1号街区二期产品价格由一期的3.4万元/平方米调整至2.88万元/平方米，东亚新华在台湖的项目也从其在售的办公和住宅类产品中各拿出50套房源做特价销售。其中办公类产品从2.1万元/平方米降价至1.49万元/平方米，降价幅度达6000元/平方米；住宅类产品降幅也达4000元/平方米。

　　而这样的价涨量跌由于自住房的大量上市和开发商的低价成交，很有可能在9月份延续下去。

　　此外，在市场热销的楼盘中，不少项目都采用了少量多批次的销售策略，每次只拿出一栋楼甚至几十套房源做促销，形成被抢购的场景，然后多批次地推盘，这也逐渐成为市场主流。像8月入市项目当中，亚奥金茂悦、住总万科橙、首开常青藤等多个项目单次推盘量均在百套以内。高姗认为，小批次推盘一方面是项目对于目前市场需求量与价格接受度的试探，另一方面则是为营造“日光”、“开盘售罄”的市场繁荣假象。

　　新盘定价回归至去年水平

　　从9月入市项目定价来看，虽然自今年年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。已公布售价的项目中，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目，而房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。

　　业内人士认为，此阶段项目市场定价谨慎的最直接原因是受到低价自住房入市的冲击，而更深层次的原因则是由于市场存量的不断积压。

　　根据亚豪机构数据显示，截至到8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。自今年1月见底之后，北京住宅市场库存量就开始进入上升周期，截至目前，已连续第7个月出现上涨，相比最低点时已高出55%。而这些存量折合销售额约为2588.5亿元，相当于170家房企2013年北京商品住宅市场的销售总额。高珊表示，“去库存”已成为目前各大房企所面临的首要任务。随着库存量的不断攀升，项目房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，取得较好销量，因此未来新上市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。

　　从9月计划开盘项目所处的环线特征来看 ，39个项目当中仅有4个位于五环以内，而当前商品住宅库存当中近90%的存量均位于五环以外。而这些五环外项目又因为同质化严重等问题，成为库存“重灾区”。在“老库存”的竞争压力下，新盘项目所面临的价格压力相对也更大。

　　大力度优惠仍是开发商突围的主旋律

　　此外，有业内人士认为，开发商之所以密集在9月推盘，一是为全年目标任务冲刺，另外与项目的工程进度也不无关系。“节点已到，推了不一定有回款；不推，一定没有回款。于是，很多开发商只能硬着头皮上。”中原地产张大伟表示，目前，多数开发商还是保持着较为清醒的认知，“利润指标让位于回款指标，用大力度优惠吸引购房者入市有可能成为9月推盘的主旋律。”

　　联美地产总裁助理史明在接受北青报记者采访时亦表示，9月份大量楼盘集中入市，在拉动市场走高的同时，也势必带来激烈竞争。史明称，适度的价格包装、错开推盘时机以及凸显产品差异化特征，都是开发商在9月重点采取的突围措施。

　　另外，我爱我家副总裁胡景晖也表示，虽然市场有所回暖，但购房人首先看重的还是价格。无论市场对产品综合素质的认可度如何，开发商都应该率先拿出十足诚意，给购房者一个下单的理由。

　　本版文/本报记者 李桁