小产权房陷"被索回风险"? 风险买主承担或有不公

　　近日深圳商报报道了市民李先生购买了十年的深圳历史遗留违建（俗称“小产权房”）被原开发商分文不偿索回的案例，引起社会反响。不少市民打来电话，担心自己买的“小产权房”也遭此命运。记者咨询一些司法机构的人士及专业律师得知，目前这样的裁决结果还只是个案，不太可能成为类似案件的通用裁决，但购买“小产权房”权益确实很难得到法律保护，希望市民谨慎。

　　“小产权房”风险全由买主承担或有不公

　　本报日前报道，市民李先生2004年在开发商深圳经宏鹏实业发展有限公司承诺办绿本的条件下，以116万元的总价购买了一套“小产权房”，先后交付了近52万元房款，由于开发商未按约备案，绿本也被办证部门告知无法办理，剩余房款一直未交。十年后，开发商却通过深圳仲裁委员会成功将房子索回，并在扣除十年每月6000元的房屋使用费后，李先生首付钱款也落得一场空。裁决依据便是4月1日刚生效的深圳市《〈关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》），其中规定类似违建不予“确权”，从而裁定当初买卖合同无效。

　　不过李先生认为，该裁决明显不公，“在这场交易中，开发商负有主要责任，这是仲裁庭确认的，那么责任就主要由开发商承担，为何开发商毫发无伤地索回了房产，回头还可以卖高价，而我还要负担租金？”其律师刘春认为，如果所有的开发商都如法炮制，那么所有的“小产权房”就都可以被索回，《实施办法》就会成为开发商利用的工具。目前，李先生已向市中级人民法院申请撤销该裁决。

　　国家（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“小产权房交易有风险，但应该风险共担，追究违法而言，开发商违法在先，先违法拿地，违法建房，再违法卖房，应负主要责任，但却还要追讨租金确实不公，按理说，买家和开发商都不得获得不当利益。”

　　违建开发商成功索回房产尚属个案

　　律师刘春担心《实施办法》被违建开发商利用索回大量的“小产权房”，这在现实中可能吗？

　　记者咨询了多位司法系统人士及律师，大家表示，目前李先生案子的裁决结果尚属个案，更多的裁决是维持现状，等待行政机关对房屋定性和处理。市规土委查违办的相关工作人员表示，尚未听说其他房产被开发商无偿索回的案例。

　　“维持现状”的司法裁决也有相应的法律依据。广东省中安律师事务所高级合伙人凌青介绍，此案仲裁直接判定某历史违建的归属结果，并不妥当。“该建筑明显属历史违建，能否作为交易标的物，都只能由行政机关做出认定后，法院或仲裁机构才能进行裁决，这样才能防止利益方利用政策模糊地带损害其他人利益。”

　　据介绍，根据广东省高院《2012年全省民事审判工作纪要》的69条规定，涉农案件中涉及违法建筑的，应当由行政主管部门先行处理才能由法院或仲裁机构再行裁决。“法院或仲裁机构不能代替行政机关的该项职能。”凌青表示。

　　宋丁也认为，目前大量存在的违法建筑，“行政机关应该对各方的责、权、利有个说法，该确权的确权，该处罚的处罚，该没收的没收。”

　　记者获得的另外一份与李先生处于同一社区的“小产权房”纠纷裁决，来自于“中国国际经济贸易仲裁委员会”，该仲裁委员会的裁决获得业界较高的认可度，其裁决就对产权暂未下结论。

　　购买“小产权房”仍冒大风险

　　市查违办工作人员孙先生接受记者采访时表示，《实施办法》中规定“以房地产开发为目的未经批准建投的住宅类违法建筑”不会予以确权，这说明开发商与买方利益都不会得到保护。

　　按照孙先生的说法，即使司法机构判决房产归任何一方，也无法成为获得确权并在行政部门办理房产证的依据，“如果是债权关系，也许还能办下绿本，但这明显是合同纠纷，办不了房产证。”

　　宋丁对记者表示，该案件也对购买“小产权房”的人提出了风险警示，“我曾多次告诉来咨询买小产权房的人，这需要冒很大的法律风险，而没有任何组织力量的买房人，其利益最可能得不到保障。”　深圳商报记者 谭玲娟