北京孙河两地块流拍 中粮地王承压

　　不是所有的地王都能解套。昨日，先后吸引龙湖、首开、中粮等大型房企入驻而备受关注的北京朝阳孙河板块再次迎来地块出让，但最终两地块悉数流标的结果不但为风生水起的孙河板块浇了一盆冷水，也为手握地王的中粮地产的开发预期笼罩了一层悲观情绪。业内分析称，地块流标的背后是开发企业对该区域未来以及市场消化能力的不确定性，然而在4.8万元/平方米的高楼面价下，中粮将尤其面临定价和市场迎合的双重压力。

　　“准地王”流标 解套梦破碎

　　在昨日的拍地现场，与中粮地块紧邻的两宗地块流标，在场的开发商普遍认为，除了两宗地块起价过高外，孙河区域内的供应量充裕，同区域竞争压力大也制约了开发商出手，而开发商的这一担忧也更加加重了业内对中粮有被高地价套牢风险的猜测。

　　自2012年以来龙湖、泰禾、首开以及中粮分别在此拿地，而在上述四家企业中，前三者拿地的折合楼面价在2.5万元/平方米上下，其中龙湖2.016万元/平方米的价格为最低，而中粮的楼面价则高达4.84万元/平方米，创去年北京单价地王纪录。

　　中粮地产官网显示，在北京中粮地产旗下拥有北京祥云国际生活区、北京长阳半岛以及孙河三个项目，前两个项目为2009年入市的老项目，换句话说，目前中粮地产在北京惟一的新项目只有孙河项目。

　　更有知情人士透露，此前中粮一直希望复制远洋当年望京地王的模式：寄希望于北京地价攀升顺利解套，但昨日地块的流标显然打碎了中粮这一计划。北京商报记者就中粮孙河地块的开发进度以及后期消化的问题，对中粮地产提出了采访要求，但是截至发稿，未收到回复。

　　成本与定价双重承压

　　中粮拿地的楼面价格几乎逼近龙湖和泰禾项目的售价，中粮的地块与临近地块相比，有何不同吗？

　　北京商报记者比对上述地块后发现，在四家企业的地块中，中粮地块容积率为1.08，低于其他地块，并且区域内还规划有教育、医疗配套用地。一位熟悉孙河区域的业内人士透露，上述优势的确能够成为中粮孙河项目的卖点，但是该区域已经入市的两个别墅项目均价在7万元/平方米，中粮孙河项目预计要卖到10万元/平方米左右才能盈利，他表示目前区域内房价水平还不足以支撑这一价格。

　　也有知情人士透露，开发周期的拉长会将企业的资金套牢。根据中粮地产2013年年报，其资产负债率在2013年已经高达77.91%，而在2009年这一数字只有51%。由于资金链承压，中粮地产除母公司举债外，还频频借道私募来缓解资金压力。“一方面在举债过日子，另一方面高价拿地却不入市，再加上后期项目消化存在不确定性，对于中粮地产的发展无疑会形成较大压力。”

　　地产板块成集团鸡肋

　　实际上，不只是孙河一个项目，中粮集团整个地产板块都在面临业绩低位徘徊的窘境。目前，中粮集团旗下拥有两家地产上市公司，A股上市的中粮地产以住宅开发为主，香港挂牌的中粮置地的业务主要集中在商业地产和酒店行业。

　　但是，近年来上述两家企业的成绩均不尽如人意。中粮地产的一季报显示，中粮地产实现营业收入9.72亿元，归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元；2013年整年亦如此，全年营业收入101.79亿元，归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元，其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

　　而中粮置地发布的半年报显示，上半年该公司合同销售面积6416平方米，销售金额5.78亿元；而2013年，中粮置地实现营收39.23亿元，如以半年营收19.6亿元计算，今年上半年中粮置地的业绩暴跌七成。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，虽在集团层面中粮为旗下两家公司的经营范围进行了区分，但在实际的发展过程中，两者有业务的交叉，尤其是在城市综合体这一块，形成同业竞争，这也桎梏了地产板块整体的发展，地产业务板块整体上市的计划也被集团一度搁浅。这或许也正是中粮集团董事长宁高宁提出，“地产业务肯定不会是中粮集团主要板块，或许会把它卖掉”的原因。

　　北京商报记者 阿茹汗 实习记者 张茜岚

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　　天洋包揽房山三商业地块

　　北京商报讯（记者 蒋梦惟）除孙河地块外，昨日北京还出让了三宗位于房山的商业地块，由于起始价低且地块紧密相连易于开发，最终以高溢价率被天洋基业收入囊中。现场房企表示，虽然这三宗土地的低底价令众多房企的拿地意愿都非常积极，当仍然没想到现场竞争会如此激烈，最终成交价均高于预期，预计这是由于目前北京写字楼建设渐热导致相关地块也重新受到重视。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，这三宗地块除了其中一宗配有5900平方米的停车场用地外，其他全为可售面积，整体三地块首尾相连，可以作为一个项目运作，合计面积316744平方米，还是相当可观的。而现场开发商进一步表示，最近北京的写字楼建设市场出现了渐热的趋势，而房山区良乡附近这类项目竞争并不激烈，这三宗土地全部拿下后主要建设写字楼的可能性较大。