评论:今年商品住房用地该有多大供应量?
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3月25日出炉的新“国五条”广东实施细则要求,各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划,并报省国土资源厅备案。
关于住房用地供应,笔者认为,在去年住房用地供求双双跌至低谷的情况下,今年若不加大土地供应,就有可能造成明年出现房价较大幅度的上涨。经测算,今年的土地供应量最好不要少于280万平方米。
增加土地供应,首先是落实上级政策的需要。国务院要求,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。据合富辉煌东莞市场研究部监测数据,东莞过去五年商品住房土地成交量平均为199.22万平方米/年,所以,东莞今年住房用地供应原则上的底线为199.22万平方米。
当然,执行政策不能只满足于达到表面上的要求,更要理解并落实政策的初衷,这样才能算真正贯彻了政策。国务院出台住房用地供应量要求的初衷在于“做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展”。要促进房地产市场平稳健康发展,十分重要的一点是保证足够的住房用地供应。
供求决定价格,住房的供求关系在一定程度上影响着其价格的高低。在当前的政策、产业、区域关系条件下,东莞购房的需求会保持相对稳定,所以,如果供应多了,房价就有可能保持平稳。除去闲置用地的因素,住房的供应量主要取决于住房用地的成交量。从东莞土地开发的规定和周期来看,某一年商品住房的供应量,主要受制于前两年的住房用地成交量。如此推导得出的结论是:东莞新建商品住房的价格,与前两年住房用地的成交量有密切关系。
事实证实了这一推断。据笔者发现,如果把过去五年的房价同比涨幅由大到小排序,就会发现,该排序与此前两年住房用地成交量由少到多的排序惊人一致,没有一年有所偏差。
具体情况为:根据合富辉煌东莞市场研究部监测数据,2006年-2012年,东莞商品住房用地(含以住房为主导的住房和商业综合用地)平均成交量为210.4万平方米/年,即2年平均成交420.8万平方米。
在2008-2012年间,2010年新建商品住房均价同比涨幅最大,高达24.2%,而2008-2009年住房用地的成交量也是最少的,仅有336.3万平方米,只有平均数的八成。
2011年房价涨幅排第二,为7.7%,2009-2010年住房用地的成交量也排第二少,为389.2万平方米。
2009年房价涨幅排第三,为6.8%,2007-2008年住房用地的成交量也排第三少,为405.6万平方米,少于平均数。
2008年房价涨幅比较小,排倒数第二,为3.7%,2006-2007年住房用地的成交量也排倒数第二多,为476.7万平方米,比平均数多13%。
2012年房价涨幅是最小的,为1.1%,而2010-2011年住房用地的成交量也是最多的,达到515.2万平方米,比平均数多22%。
这些年,东莞土地受资本青睐,流拍率不高,住房用地的成交量主要取决于其供应量。要刺激土地成交,关键在于加大土地供应。
2012年,东莞商品住房用地新增供应量为164.8万平方米,是最近七年倒数第二少的(未得知2005年及之前的数据),成交更是少至144.6万平方米,创最近十年最低水平。在去年住房用地供求双双跌至低谷的情况下,今年的住房用地供应必须加大,否则,就有可能造成明年商品住房供应偏紧,进而刺激房价较大幅度上涨。
从近年来土地、住房供求及房价走势来看,420.8万平方米是2年商品住房用地比较合理的成交量,考虑到流拍的可能性,要达到这一成交水平,供应量必须高于这一成交量。420.8万平方米的合理成交量减去去年144.6万平方米的成交量,等于276.2万平方米。换句话说,今年商品住房用地的供应量最好不要少于280万平方米。
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