楼盘停工合同陷阱 消费者购房是非多(3)

　　而一位做律师的朋友看过合同后，还向廖辉指出了合同中的一个“陷阱”——按照合同约定，“购买人接出卖人通知(电话通知或书面通知)的3天内须到出卖人指定的律师事务所(或其它指定场所)办理按揭贷款手续”，如果通知之后3天内，廖辉没能办好贷款，或者没获得足额贷款且没在3天内补上购房款，就算廖辉违约，作为出卖人的发展商却没有责任。

　　假如逾期付款15天之内，廖辉要支付每天应付房价款千分之一的违约金；超过15天甚至可能被发展商单方面解除合同，并且被没收购房定金和已付房款，以充作违约金。

　　“仔细看这个条款，我真是惊出一身冷汗，主动权完全在卖方手里啊。”廖辉感慨说，自己好歹也算是房地产业内人士，但由于不熟悉房产合同等法律知识，竟然也陷入了十分被动的窘境。如今，他和李明只好没事就给发展商打电话，焦虑地期盼着贷款能顺利办下来。

　　【烦恼】

　　案例3

　　为拉业务随意承诺

　　轻信中介业主成被告

　　“放租的时候，中介人员态度诚恳热情，提出任何条件都说没问题，现在一转眼就说要告我。”家住广州天河的陈丽最近很是烦恼。因为轻信房产中介业务员的口头承诺，陈丽竟被中介公司告上法庭，理由是“拒付中介费”。

　　去年11月，陈丽把位于天河区龙口西路金润大厦的房子在中介行中原地产放租。由于是全新的房子，地段又好，很快便给两个来自韩国的白领看上了。谈判后，这两位租客愿意以3800元/月的价格承租，但表示由于刚毕业手头紧张，希望能缓一周再把两个月押金支付给陈丽。

　　“我当时就拒绝了这样的条件，因为房子是新装修，找另一个租客并不难。”陈丽说，后来这个中介业务员许先生多次打电话给她协商，并承诺如果收不到押金就不收中介费。“我那时刚生完孩子不久，忙着带小孩就想着赶快把房子租出去，就答应了。”

　　出乎意料的是，一个多月后，租客以经济原因为由，不再续租陈丽的房子，押金自然也没给。陈丽觉得，既然中介承诺收不到押金便不用给中介费，便没再管这件事情，并把房子继续放在中原地产出租，而许先生也未表示异议。

　　更让陈丽意外的是，前几天她竟然接到中原地产总部法务部的电话，说是要把其告上法庭，理由是陈丽没有给中介费。陈丽表示，对方说她已经签署了租赁合同，而当初许先生对她的承诺只是“个人行为”，并不能做准。

　　上周四下午，南方日报记者随同陈丽到了其房租的中原地产门店。该门店的业务员许先生承认，的确曾经承诺过没收到押金就不用给中介费用，但他同时表示，自己说了并不算， “说到底我也是个打工的，接下来告不告陈丽，还要看公司的安排，我只能如实向公司反映情况。”

　　律师说法

　　买楼时如何保障自身权益？

　　针对近日接触的多次房产合同纠纷案例，南方日报记者采访了广东胜伦律师事务所副主任刘继承律师。刘律师表示，这几个案例都比较典型，“在进行房屋买卖、租赁时，合同约定不清；开发商依据强势地位制定‘霸王条款’；销售、代理人员作出不负责任的口头承诺等情况在实践中都经常发生。”

　　刘继承指出，前两个案例中，都是消费者一开始签合同时不够谨慎。很多开发商和业主签订合同时会采用房管局推荐版本，并在封面标注，让消费者认为签的是相对公平的官方合同，从而放松警惕。

　　其实，这类合同开发商完全可以对条款进行修改，或者以附加补充协议的方式使合同更有利自己。等签字之后，消费者想要再反悔或重签补充协议就很难了，若协商不成就只能通过仲裁或者诉讼来解决纠纷。

　　在第三个案例中，则是消费者轻信中介人员的口头承诺。如果可以证明中介人员的承诺是作为业主签订合同的前提或补充条款，确实可以认为中介的承诺是职务行为。但大多数情况下，如果没有录音或留下书面证据，是很难证明这一点的。

　　他建议，消费者要避免合法权益受损，最好请律师等法律专业人士“陪购”把关，或先把合同拿回来，通过网络等手段充分了解研究后再签。其次是要有证据意识，无论销售、中介人员说得天花乱坠，都要留下白纸黑字的书面条款，或保存好短信、邮件、录音等证明材料，以备日后出现纠纷时作为证据。记者 牛思远

　　(应采访对象要求，除曾丽、刘继承，报道中所涉及人名皆为化名)