严跃进：金融创新是提高楼市交易效率关键

　　◎严跃进

　　当前各大城市限购松绑的意图很明确，提振市场成交。但很遗憾，作为楼市的关键性指标，目前成交量并没有明显放大。这也意味着，通过放宽市场准入资格的做法来提高购买几率，其效果值得商榷。

　　如何提高楼市的交易效率？从制度层面看，预售制度和按揭贷款制度就是提高购房者购房效率的重要基础。从政策和市场层面看，包括放松限购政策、进行实质性的降价、提供落户政策的“诱惑”、降低交易费用、甚至是“假离婚”的非正规做法，本意都是为了提高成交量。但观察目前的成交效率，此类做法并不能实现帕累托的最优。

　　而金融创新因素恰能实现帕累托的优化，即金融创新能够成为楼市交易效率提高的润滑剂。本身来讲，信贷优惠就应该成为刺激成交量上行的典型做法。但观察目前市场，传统的信贷功能被扭曲，信贷优惠力度并不大，苛刻性条款太多。而目前市场上出现的其他金融创新，倒是对楼市交易效率的提高有积极作用。

　　第一类是实现既有资产的变现。通过将购房者已有资产进行转化，从而顺利实现购房。这里有两个典型例子。第一个是期权购房模式。购房者凭借公司的期权，代替现金充当首付，进而顺利拿到房钥匙。第二个则是以旧换新模式。通过对业主首套房进行免费评估和免费交易，从而实现旧住房和新住房的置换。

　　第二类是试行零首付的做法。这样一个做法，在今天看来依然属于在打擦边球。但从活跃市场成交的角度看，也需要持默许态度。此类模式下，房企帮助购房者进行信用贷款的申请，降低其购房成本。具体做法是：首付款的差额需要向银行申请，相应的手续费和利息由房企承担。剩余的按揭贷款依然按老套路进行。

　　第三类是发挥金融的担保作用。目前为了打消购房者的入市顾虑，部分房企积极和保险公司进行合作，将保险赔偿机制引入交易环节。房企承诺业主购房后房产价值不会下跌，否则就提供相应的保险赔偿。这为楼市交易注入了信心，防范了购房款和房产价值脱钩的交易风险。

　　第四类是发挥网络平台的功能。通过将互联网和金融进行结合，真正注入了理财的思路。典型的做法有几个：一是提供金融支付的等价物，如电子化的购房券。二是提供系列化的理财。通过房产抵押综合授信、对置业者提供首套房的金融支持等，避免了一锤子买卖，并将买卖关系转变为持续服务的关系。

　　第五类是对产权进行新的改造。此类做法过去早已有之，如前些年杭州推行了“以住待售”的模式，将住房10%~30%的价值幅度进行拍卖，并转化为20年的住房使用权。如今的共有产权住房也有类似的模式，通过一定的产权划分，能够实现居住产权向居住使用权的转变。

　　第六类是创新公积金的运用模式。部分城市在救市的大环境中也积极做好公积金的文章。如扬州规定从5月20日起，允许借款人申请公积金贷款时提取本人及配偶的住房公积金，其他直系亲属的住房公积金可在结清贷款时使用。此类做法将盘活公积金资源，利好市场成交。

　　金融创新的做法，显然和此前的取消限购思维有大相径庭的效果。限购松绑的关注点在成交量本身，而缺乏对交易效率的重视。金融创新模式则另辟蹊径，能够直击目前市场的要害。在这个过程中，地方政府应该发挥积极作用。

　　首先是持一个鼓励、支持的态度。部分金融创新需要有“吃螃蟹”的勇气。本质上说，若能加快成交速度、提高成交质量、降低成交成本、确保成交风险的把控，那么对于此类金融创新都应持开放的心态。应鼓励包括房企在内的市场主体积极进行探索，鼓励其以合作的思维进行开拓，并做好经验的总结。

　　其次则需要提供硬平台和软平台。从硬平台的角度看，部分金融创新需要一个公共交易平台作支持，这个需要地方政府来进行。比如未来围绕期权购房的模式，需要搭建交易网络体系。而从软平台的角度看，要加大契约和信用机制的建立，充分发挥地方政府防火墙的功能，从而营造一个有监管、有保障、有扶持的环境。

　　最后则要从财务会计税法等角度进行创新。此类金融创新业务的出现，对于房企、金融机构来说，也意味着需要在会计核算等内容上进行调整。要确保此类模式在实施过程中的通道顺畅，防止因财务制度而被卡，同时也要预防多重征税的问题。另外，也要进行相应的财政补贴，以推动此类机构在金融创新模式上的探索。

　　从目前购房者的入市心态和特征看，未来将不仅关注房产的交易价格，同时也会逐渐关注交易风险和交易效率。这也意味着，优化房地产交易机制、在交易环节提高效率，将是未来房地产市场化改革的重心。楼市长效发展机制的探索过程，应该鼓励那些能促成低成本、高效率的交易模式。

　　观察目前的楼市变革以及房企对商业模式的探索，笔者认为，取消行政管制的思路和勇气是必要的，因为这能够直接降低楼市交易环节的入市门槛。但是，也需要积极注入润滑剂的功能，因为这是提高成交量的必要环节。颠覆落后的住房交易模式、依托金融杠杆，将实现楼市交易效率的帕累托改进，真正发挥楼市在资源优化配置中的作用。

　　(作者为上海易居房地产研究院研究员)