昨日是央行房贷新政正式实施的日子,购房者到底对“救市”利好买不买账?置业信心是不是有所恢复?在救市新政出台后的首个周末,记者调查走访了部分典型楼盘,发现喜忧参半,人气看涨了,优惠缩减了,开发商也想着“提价”了。而在“救市细则”截止日,各银行并没有拿出具体细则,拖延迹象十分明显。专家认为,银行的房贷信息与流程要公开透明操作,以给购房者明确决策信息,开发商提价的想法则断不可行,很可能自食其果。

　　调查

　　关外　看房者多了成交量升了

　　在房产新政出台后的首个周末,记者调查走访了部分典型楼盘。令一些开发商高兴的是,这两天确实人气涨了,看房的人多了,一些人还交了定金。但是,对于关内的小户型楼盘,观望者还是居多,开发商看重的投资客很少到场。

　　上周日,记者来到龙岗中心城的几个楼盘探访。接近中午,“君悦龙庭”的售楼大厅里有一些人在看房,3对购房者正跟销售人员洽谈。一销售人员告诉记者,当天已接待的看房者比平时多了一些,成交也多了,刚刚就成交了一套,客户交了定金,但合同推到11月1日后再签。

　　在“招商·依山郡”,记者在五六分钟的时间里,就接连碰到4拨前来看盘的人,大家看了样板房,兴致很高,其中一人受访表示:“知道楼市新政出来了,特意抽周末空闲时间来看房。”该盘销售人员称“这两天成交量上升很明显”。从记者采访的一些购房者来看,来看房的人分两种,一种是担心新政出台后深圳房价可能会上涨,因此来看看现实情况究竟如何；另一种是之前担心房价继续跌,现在政策变了,认为继续跌的可能性小了,觉得现在买房还可以省掉一些交易税和房贷利息。

　　在龙岗中心城的“公园大地”楼盘,周末两天上门量有200多批次,而之前的周末只有130多批次。周日晚,该盘相关负责人高超接受记者电话采访时介绍,这两天交了定金初步确定成交的有25套,比以前周末的销售量多出10来套。签合同当然是推迟到11月,以便客户能享受到房贷优惠。

　　关内　投资客观望开发商失望

　　关外的楼盘赚了人气,也收获了一些成交量,但关内的情况就不如人意。即将入市的小户型楼盘“金地名座”,上门量500多批次,相比前几个周末,变化不大,尽管营销负责人高骏将其解释为“处于推新货阶段,已积累了一定的客户量,楼市新政后不会明显增加客户”,但业内人士解读认为,此现象部分说明关内楼盘对置业者的吸引力并未因新政而放大。

　　在“高发城驰”楼盘,相关负责人刘先生告诉记者,周末两天上门看房登记的客户有70—80批次,人数比平时稍多了10%左右,新政对于该盘的潜在客户影响并不大。同时,上门来的客户诚意度也不高,大家的观望情绪仍然浓厚。刘先生说,其实高发城驰从以前的22500元/平方米的价位降到现在的16000元/平方米,降价幅度达30%,正常来看这个价格完全可以撬动市场,但购房者依然在观望,成交量没有明显抬头。

　　在接受记者采访的一些关内楼盘开发商看来,楼市新政的效果值得怀疑。尽管他们认为价格基本已经降到位,但市场并不买账。他们将这种僵持的局面更多归因于楼市投资者的依然沉迷,相对来说,自住客并不是他们的目标客户。受访的部分开发商认为,他们所期待的投资客这一需求主体的消费如果不能被有效激发,当下的冷清局面就很难改变。不过,令其尴尬的是,股市的持续下跌和整个经济大环境的日益萧条,许多投资客、中小企业主等都被套牢,想要解套,还需一段时日。

　　数据　上周最低日成交40套

　　楼市新政引发供应“井喷” 成交萎缩

　　受楼市新政影响,上周深圳全市有6个批准入市项目,供应量大幅增加。而成交方面,一周成交量明显萎缩,价格却明显上扬。业内人士估计楼市新政将于11月1日全部实施,导致大部分购房者推迟购房行动。

　　根据中国指数研究院深圳分院发布的数据,上周(10.20—10.26)深圳批售量大增,有6个项目批售上市,共提供2285套、22万平方米商品房,其中商品住宅有2001套、20.97万平方米,套数和面积环比分别增长625%和1559%。该院分析师杨奕表示,供应量“井喷”,主要由于政府上周二公布鼓励购房政策,并于11月开始实施,许多开发商纷纷取证,准备分享楼市新政带来的市场。

　　相比供应而言,短期的市场成交明显出现等待优惠而引起的萎缩。据统计,全市商品住宅成交总套数为660套,平均每日成交94套,环比减少32.03%。上周成交量出现明显回落,主要是消费者为减少购房成本,纷纷推迟购房。从每日成交情况来看,上周单日成交套数最高为164套、1.66万平方米,比前周单日最大成交套数少34套；上周单日最低成交套数为40套、0.47万平方米,比前周单日最小成交套数少51套。杨奕表示,从跟踪数据可以看出,楼市新政在上周三经各大媒体报道后,深圳住宅成交量从上周四就急转直下,上周成交量受新政公布影响而萎缩,估计新政实施后,成交量将有明显回升。

　　在房价方面,上周深圳商品住宅成交均价为14079元/平方米,环比上涨10.20%。全市商品住宅成交均价环比下跌的区域只有福田区和南山区,跌幅分别为8.88%和4.64%,其他4个区域的住宅成交均价环比均出现不同幅度的上涨。杨奕分析,上周全市商品住宅成交均价环比明显上涨,主要是政府出台个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率将在11月1日起下调到1%,许多欲购买90平方米及以下普通住房的首次购房者推迟了购房行动,导致小户型成交量减少,而大户型的成交比例增长导致本周成交均价明显提升。

　　对于未来走势,杨奕分析,一方面开发商推后了推盘进度,有些原计划上周和本周推出的房源,可能推迟到下月政策实施以后推出,市场上没有新房源入市的强大推动；另一方面,购房者希望享受到政策实施后的优惠税费,推迟购房行为,预计本周成交量也不会太高,到下周成交量或会有明显回升。

　　银行 贷款利率低于存款　央行救楼新政难执行

　　上周三央行推出救市措施,从昨日起,商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。而昨日,本地部分银行均表示将根据央行出台的具体实施细则,制定相关措施。不过,至昨日记者截稿时止,央行并未公布具体细则。部分银行人士则认为,央行出台的救市措施在银行内部很难统一执行。

　　面对央行出台的救市措施,各家银行均在等待央行的具体细则,深发展则提前向记者披露,将会采取应对措施。在深圳发展银行第三季度业绩发布会上,该行副行长李宝瑞表示:“我们非常欢迎人民银行对于房地产按揭贷款利率政策的调整,我们会按照人民银行政策的安排,调整相关的个人住房按揭贷款的政策。”针对央行推出的救市新政,深发展对居民首次购房、购买普通型住房和改善型普通型自住房贷款方面的需求,将会根据借款人购房的实际情况、套型的建筑面积、信用记录及还款能力等,对客户作出综合评定。在贷款利率和首付款比例上,将按照优惠条件给予支持。不过,这需要一系列的实施细则。深发展将关注央行今后出台的政策,根据央行发布的新政策、新细则,制定操作细则。

　　而新的利率政策调整,将降低银行在按揭住房贷款方面的利差收入,但并不影响银行以往的贷款。李宝瑞介绍,此次央行政策的调整是针对居民首次购买自住型住房和改善型住房的需求,不会影响存量的个人贷款利率下调,但是,对于所有银行的利差都会产生一定程度影响。他表示,深发展将在合理评估贷款风险的基础上,对于低风险贷款给予优惠利率,更好地为居民购买普通型住房提供信贷支持,同时,对于高风险实行较高利率,主动治理和防范风险。

　　而招商银行深圳分行个贷人员介绍,此次政策调整,银行将很难认真落实。他介绍,目前招行的个人购房按揭贷款五年期以上的利率水平,执行8.5折的基准利率。目前的年贷款利率是6.3495%,如果按照新出台的政策,就是5.229%的利率。而目前银行五年期以上的存款利率是5.58%,即银行的贷款利息还不如存款利息高,对于银行短期经营来说肯定是有所亏损。同时他介绍,公积金贷款对银行的影响不大,重要的还是利率调整。如果要按照新政执行,除非国家对银行进行补贴,或者降低银行存款利率。他表示,招行在下月将会出台新的细则。

　　记者还采访了建行、交行、光大,相关负责人均表明尚未出台细则,正在等总行通知。其中,光大银行深圳分行已暂停新的房贷业务,但其在深圳有按揭业务的楼盘并不多；建设银行深圳分行表明“按照人民银行的规定,自2008年10月27日起开始执行新的贷款政策”,将根据客户是否首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等因素,制订差别化的利率政策和首付款比例要求。

　　动向 开发商意图涨价

　　专家称“不可取” 下周成交量预计明显回升

　　暂时成交的“地量”没有引起各方的担心,大家都预期11月1日新政全面实施后,成交量会出现明显反弹。目前,市场在售的部分楼盘已缩小了优惠幅度或停止了优惠,有开发商还向记者透露,不好楼盘都有“提价”的可能性。这些新现象似乎不是好事,有专家担忧,当前仍然庞大的推盘量可能会因开发商的提价仍会延续滞销的局面,奉劝开发商还是不要如此“犯险”,以免落入更尴尬境地。

　　政府救市,在一定程度上鼓动了部分开发商对旗下楼盘的涨价信心。昨日,有龙岗一在售楼盘的开发商向记者透露,现在很多开发商都有涨价的可能性,其也可能对旗下楼盘进行涨价。

　　记者注意到,自从救市政策出台后,市场在售的部分楼盘已缩小了优惠幅度或停止了优惠。深圳金地公司一负责人向记者评论说,缩小优惠幅度很正常,目前的政策提振了开发商的信心,有些楼盘前期折扣多的,现在就可能会收紧一点；有些开发商销售压力和资金压力不大的,就不着急加快销售了。救市之前,深圳楼市的成交量确实不太正常,现在政策变了,肯定会激发部分购房者的需求。

　　对于开发商的涨价可能,部分专家表示反对。美联物业市场研究部研究员冯永恒表示,现在市场供应量很大,开发商意图涨价是不明智的。据国土局数据统计,2007年全年一手成交50598套,二手成交87061套。鉴于2007年楼市炒作大行其道,甚至个别物业的炒作近80%,若视2007年楼市炒作高达50%,则意味着去年成交的一二手楼分别有25299套和43530套需要重新进入二手市场转让。当然也不排除部分一手成交当年就进入了二手市场,据此粗略估计去年一二手成交将有5万套物业将形成今年的供应,这是二手供应；而据国土局数据显示,目前有近6万套一手物业笔待售,这样今年一二手物业供应量超过10万套之巨。而2008年1—9月一二手月均成交量分别是2933套和3442套,按此行情计算,目前存量消耗时间需要1年半时间。然而未来还大量新增一手物业入市,估计要完全消耗目前一二手存量,至少需要三年以上时间。在这种严峻供求关系下,涨价不可取。

　　从另一方面,投资客参与的角度来说,涨价也是不现实的,因为投资客现在大量参与市场的可能性很小。中国指数研究院深圳分院分析师杨奕表示,对于炒楼的投资客,目前的购房风险还是比较高,目前国家仍是强力打压这部分需求的,在税费和房贷利率方面都有较高的成本；如果是考虑长期持有,用于出租的购房投资客,关内南山、福田的租金回报率还是要高于关外宝安、龙岗的,如果南山、福田的价格能够稳定在16000元左右的水平,可以考虑作出投资决策。(卢先兵 丁侃）