“二套房”标准可以参考 具体规定还须等细则

　　如何认定“改善型普通自住房”,成为新政策落实到位的关注点。

　　值得注意的是,对于“改善型普通自住房”,被加上了三个限制:一是改善型、二是普通住房、三是自住。其中普通住房比较容易理解,但分析人士称,改善型和自住的概念很模糊且较难判断,预计央行和地方政府会在日后明确细则或根据各地情况灵活掌握。

　　据“东方证券”测算,相比严格的二套房政策限制,新政策会明显降低改善型普通自住房的购买成本,因为之前购买第二套房产应按照基准利率上浮10%,总额100万元且首付比例30%情况下即每月要还款5950元,如果能够按新标准执行,则月供降为4709元,下调幅度为21%。

　　也有市场人士称,“改善型普通自住房”的认定标准有待确定,不过,第二套住房的认定标准值得参考。

　　根据央行和银监会去年12月的通知,各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策,即应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。

　　因此,有专家称,“改善型普通自住房”也将会以家庭为单位、人均住房面积等指标来考虑认定标准。“东方证券”就认为,这是二套房贷政策的变相松动。

　　未还完的贷款利率降不降?

　　中国人民银行新闻发言人就相关问题接受了记者采访。对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分,其利率调整主要取决于两个因素:一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　签了认购书还未签合同能否赶得上优惠?

　　另外,优惠政策的实施时间如何界定。比如有个购房者,现在刚刚签了认购书,但是还没有正式签订合同,那么,他的契税能否享受1%?如果合同已经签了,但是还没有办理按揭,还能不能享受贷款利率以及住房公积金贷款利率下调的利好?

　　据介绍,这要按购房人向银行提交的按揭书申请日期来定。如果还没有递交,应该可以享受新政策。不过,现在就是缺少一个细则,所以很多政策在操作上还存在问题。

　　贴士 “月供不得高于月收入50%”政策不变

　　人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时,要求金融机构保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变。

　　也就是说,即使凑够了二成的首期,但如果还贷压力过大,也不一定贷得到款来买房。(记者骆海涛朱桂芳)