广州楼市进入2008年最后一轮冲刺。记者走访广州楼市发现,目前各大发展商推盘热情高涨,预计年底前广州楼市将至少有两万套货量供应,将形成今年国庆后的一大供应高潮。不少房地产专家表示,广州楼市阶段性“供大于求”已经呈现,预料年底价格还会进一步回调。

　　●焦点1房价还会继续降吗?

　　专家:阶段性“供大于求”加大楼市下行风险

　　据经纬地产统计数据显示,近期新获预售证的商品房数量呈明显的上升趋势,新获证的预售总套数高达3042套。而“十一”黄金周前后新获得预售证的楼盘预售总套数已近万套,这些新货都将在11—12月上市,加上之前的存量。预计年底前,广州楼市还将至少有两万套货量供应,将形成今年国庆后的一大供应高潮。

　　对此,广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,阶段性“供大于求”已经呈现,预计未来2年都将是“供大于求”的局面。在需求无法扩大时,供应量再大幅增加,将会加大楼市下行的风险。

　　“今年1—9月,广州商品房的供应量为600万平方米,成交量则为415万平方米,供大于求的情况早就出现了,如果楼市不是朝着买方市场转变,房价也不可能降得这么快。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,除了供求因素外,政策因素以及开发商的资金压力等多种因素的变化,都影响房价是否继续下降。

　　他表示,广州供大于求的状况不可能一直持续下去,毕竟政府已经拿出了很多措施来刺激楼市,如国务院就出台十项措施。“这样,开发商的资金压力会得到缓解,对楼市会有积极作用。”黎文江说,广州楼市在接下来两年应该会有所好转。

　　房地产专家韩世同则表示,目前市场供大于求,需求萎缩较大,预测今年全年成交量会在600万平方米左右,相比前两年的900万平方米,会萎缩1/3左右。他强调,“现在的楼市基本是买方市场,但一旦楼价降到合适的程度,市民便会踊跃出手,供大于求的状况也会改变。”

　　●焦点2房价半年内见底?

　　专家:开发商不如一步降到位

　　今年,各大房企年度任务缺口巨大,年底前冲任务压力更大。不少开发商特别是上市房企为冲刺年度任务额,从本月起开始拼命加大推货力度,促销规模和促销力度也空前提高:8.8折、7折等新盘的优惠额度屡见不鲜,附送的装修标准动辄两三千元/平方米,有的豪华楼盘甚至攀高到五六千元/平方米；清尾货的楼盘则流行“一口价”,有的甚至还打出比邻近限价房还便宜的“成本价”,还附送有多种置业大礼等。

　　业内人士称,由上市房企引领的这一轮推盘促销高峰,有望形成广州市场新一轮降价风潮,估计房价会在半年内见底。

　　“很难估算房价会在什么时间见底,谁也不知道楼价的底究竟在哪。”韩世同表示,尽管楼价一直在平稳下滑,但跌到6000多/平方米的水平不太可能。开发商与其被动地跟着买方走,不如主动出击,一步降到位。如果慢慢降,市民都会持币观望；大幅度降价,则会给市民惊喜,还能迅速赢得现金流,形成良性循环。

　　“楼价不会涨,而是保持平稳下行的趋势。”黎文江说,目前外围区域的楼价已经接近底部了,如花都的均价降到4000多元/平方米,回归到去年“五一”的房价水平,“再降的余地已经不大”。他表示:“现在关键是许多投资型买家的资金被套在股市里,影响了整个楼市的成交量。只要股市一好转,楼市就会进入量价齐升的阶段。”

　　●焦点3中小户型解冻楼市?

　　专家:救市新政未落地,回暖有待观望

　　中央救市新政出台后,广州中小户型人气回升。借着新政东风,年底广州楼市中小户型供应量大增。其中,一些全新楼盘都以单身公寓和一房、两房的中小户型为主打。而广州雅居乐“一尺山居”、瑜翠园、碧桂园凤凰城等近期新货供应充足的楼盘,也有不少90平方米以下的两房和小三房户型上市,而且价格甚至还有“三四字头”。

　　丰富的供应量,加上新政在首付、贷款利率等方面的利好以及发展商的促销优惠,中小户型能否借机热销,一扫楼市观望情绪,促进楼市回暖?中原地产广东项目部总经理黄韬表示,目前救市新政尚未落地,市场观望情绪仍然浓厚,而且一些中小户型所在区域房价尚有调整空间,因此中小户型大批上市,并不能马上促进市场回暖。

　　业内人士认为,由于首次置业者还可购买限价房、二手房,中小户型大批上市并不能使楼市有起色。(记者郑佳欣　见习记者胡良光)