地方两会上，房地产再次成为热点。从海南到北京，从北京到上海，大家谈论最多的是如何满足夹心层和外来人员的住房需求，对于这部分人来说，各地释放出的信号无疑是福音。但这样做，可能无助于解决房地产过热房价过快上涨的问题。

　　面对房地产，政府已经陷入两难境地。没有房地产业的发展，地方财政以及地方经济发展就会陷入窘境。京沪两地的财政报告均显示，地方财政收入以及非税收入中，房地产收入至少占了1／4以上。但这些收入建立在高房价高地价基础之上，建立在寅吃卯粮基础之上，建立在大量消耗资源的基础之上，建立在大量占用银行信贷资金之上，建立在挤占其他消费支出之上，建立在广大老百姓对高房价不满的民怨之上，显然，这样的发展基础是不稳定的。因此，就要不断地踩刹车。房地产发展，地方政府收入增加，自然是好事，但因为大量居民买不起房子，政府又不得不拿出不少钱来建保障性住房。

　　是大力发展商品房，靠房地产挣了钱，再回过头来补保障性住房的不足；还是政府先搞好保障性住房，放开商品房？也就是效率与公平谁先谁后的问题。大多数政府的思路是先拼命发展房地产业，再来谈保障问题。保障问题成为可有可无、时有时无的一个附属物，房价高了，民怨大了，多建一些保障性住房，安抚民心。但因为房价始终高涨，保障性住房始终滞后，结果，两头都搞不好。如果反过来，先确定政府该保障哪些人群的居住需求，再来谈如何发展商品房，可能会好些。

　　看起来，这只是换了一个角度，但这样做的好处是，因为政府保障了中低收入人群的居住需求，给了这些人定心丸，商品房价格上涨再快再高，不会影响他们的住房需求，自然这些人就不会有那么多的怨言。中低收入人群毕竟是社会的中坚，他们没有怨言了，房地产市场和社会也就稳定了。这就需要首先建立住房保障制度，而不是头痛医头脚痛医脚地疲于应付，不是靠中央政府今天发个文明天又发一个文三令五申地催办。

　　在通过制度明确政府住房保障的范围、准入制度等基础上，政府再来规范商品房市场，就会从容得多。一种办法是不管，涨得越高越好。一种办法是又管又不管，对常住人口包括户口不在当地的外来常住人口首次购买自住商品房的人员，对用自有资金购买第二套乃至多套商品房的人，可以采取优惠鼓励政策；而对那些既不在当地居住又不在当地就业的外来人口，对那些需要银行贷款购买二套以上商品房的人，大幅提高提高首付比例，提高贷款利率，提高转让的税费标准，并且采取累进方式，买得越多，交得越多。如果购买后用于出租等经营性目的，应将其纳入商业性住房范畴，按照商业性住房办理登记以及营业执照，并按照商业性住房缴付税费。也就是将商品房市场分成自住和投资或投机两个部分，而对投资或投机视其是否需要银行贷款采取差别政策。

　　中国的改革是渐进式，摸着石头过河，中国的房地产制度变革，三十年河东三十年河西，走到今天这一步，都已经不能继续边走边改了，必须要有一个明确的制度选择，有一个明确的路线图了。已有不少人注意到这一点，并在呼吁二次改革，这已经是摆在我们面前的一个严肃课题，任何人想回避也是回避不了了。 (陈雪根）