专家提醒：调控不能南辕北辙

　　1月中旬开始，地方两会相继拉开帷幕。处在调控十字路口的房地产业成为各地人大代表、政协委员们议案提案的焦点，政府工作报告及主管部门拟定的政策纷纷剑指楼市泡沫。其中，北京明确表示“将遏制房价过快上涨势头”，上海启动经济租赁房政策研究，海南决心防止泡沫再一次轮回，天津、重庆、南京等城市则提出大幅增加保障房建设。

　　“经历2009年房价暴涨，各地政府应平衡房地产在拉动经济和保障民生两方面的作用。在今年的地方两会上，房地产调控政策将成为利益各方博弈的焦点。”21世纪不动产分析师孟奇表示。各地的房地产市场状况不同，地方政策将有所侧重，但专家提醒，在当前楼价上涨过快的背景下，个别地方出台的调控和改革措施客观上反而助涨房价，造成主观愿望与实际效果南辕北辙的局面。

　　关心保障房

　　“一线城市房价高涨，主要缘于商品房结构性失衡。城区新增的土地都往豪宅方向发展，以迎合高端购买力人群，这也带动了周边普通住宅房价飙升。”北京市一政协委员指出。他建议，政府应对供应结构做出适当调控，加大中小户型、中低价位商品房供应，尤其是加快保障性住房建设。

　　北京市统计局的数据显示，2009年第四季度，北京四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米，比第三季度上涨2334元/平方米，创历史新高。去年12月，北京市新建住宅销售价格指数同比上涨13.2%。

　　为遏制房价过快上涨，北京市市长郭金龙表示，2010年，北京将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占全市住宅供地面积的50%以上，占全市住宅新开工建设套数的50%以上。同时，确保完成新开工建设和收购13.4万套、竣工交用4.6万套。另外，北京市今年将完成1000亿元土地一级开发投资。坚持节约集约用地和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。

　　“加大供应对房价上涨一定有抑制作用。”北京市副市长陈刚指出，北京土地极其稀缺。所谓加大供应，是近两年提前供应住宅。“政府对房地产市场的调控，过去更多的是采取行政手段，现在是采取引导市场这样更有效的手段。今年，政府将加大保障房建设力度，如果市场上有一半是中低价房产，高价房产肯定会大受影响。”

　　无独有偶，天津、重庆也启动大规模保障房建设，扩大住房保障政策的覆盖面。2010年，天津市委、市政府将改善中低收入群众住房条件列为今年20项民心工程的首要任务，确定了全年开工建设保障性住房650万平方米、8.5万套，向7.5万户低收入家庭发放租房补贴，完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的任务目标。今年下半年，以新家园经济适用住房房源为启动试点，将经济适用住房购买对象首次放宽至非拆迁中低收入住房困难家庭。

　　重庆市市长黄奇帆也指出，今年，重庆市拟新增投入75亿元，建成220万平方米廉租房，开工建设公共租赁房500万平方米、竣工200万平方米，新建3万户巴渝新居，改造3万户农村危旧房。

　　情系“夹心层”

　　“目前，北京、上海等城市的房价，已经将大批中等收入阶层排斥在外，这一‘夹心’群体无法被保障房体系所覆盖，也无力购买商品房。”上海市政协委员屠海鸣建议，政府应针对数量庞大的夹心层人群出台相应的商品房产品，满足其需求。

　　业内人士指出，中等收入阶层是城市消费群的主力之一，这一群体在高房价面前正日益收缩消费，不利于拉动内需。而一线城市的高房价也限制这一群体的住房购买力，这对楼市成交放量和开工升温也会产生负面影响。因此，在今年的地方两会上，多数省市均将“夹心层”的购房问题放在了较为重要的位置。

　　1月25日，上海市政协十一届三次会议开幕。此前，上海市政协共收到大会提案480件。其中，关于“中等收入”人群的住房问题，被市政协列为今年重点调研课题之一。

　　不少政协委员联名提案，建议当地政府尽快出台面向中等收入家庭的限价房措施，房价略高于经济适用房，首先针对住户困难的中等收入家庭。这类房产的销售对象主要是买不起市场商品房的中低收入市民。

　　提案认为，上海可以借鉴其他地区的经验推出限价房，由国土部门和住房保障部门划出专门地块，以定地价、定建房标准、定税费率、定5%-10%的利润率、竞房价、竞建设方案，专门向房地产企业招标供地限价房。针对地价不断疯涨的现象，提案还建议，政府可在招拍挂供地时，明确在建普通商品房需配建若干面积的限价房，或者收购一部分普通商品房专门作为限价房用途。与此同时，限价房的供应对象应作严格界定，试点初期主要为城市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭和需引进的海外或外地特殊人才等。

　　在南京的两会上，相关部门也明确表示，该市将投入300亿元开工建设6个“城市住宅大型区”。目前，5个项目的规划已经完成，另一个也正在抓紧制定，规划建筑面积从几十万平方米到二三百万平方米不等。“城市住宅大型区”以经济适用房为主，但同时配建中低价商品房、人才公寓等，主要面向中等及偏下收入人群。与过去保障性住房有很大不同的是，“城市住宅大型区”强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐，改善居民的生活质量。

　　调控不能南辕北辙

　　对于商品房市场，多数地方两会均提出综合措施遏制楼市投机和炒作。郭金龙便指出，今年北京将大力整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。

　　不过有专家指出，在地方两会上，主管部门纷纷贯彻中央地产新政，并拟定适合当地的房地产调控措施，但也应警惕一些地方的不当调控——选择不适当的时机推行改革助涨房价，或者借调控和改革的名义变相托市。

　　以广西南宁为例，该市正拟议取消商品房预售制度，在当前楼市供应偏紧的情况下，这可能造成短期内商品房供给大幅下滑甚至“断档”，催生楼市炒作。

　　而1月以来，受“国际旅游岛”概念和土地“短期断供”影响，海南楼市被“爆炒”，成交量井喷，海口、三亚等城市房价一天一涨。虽然海南有关领导表示，海南楼市不会重蹈“泡沫”覆辙，但其部分刺激性政策，比如暂停土地供应造成恐慌性购房，致房价飙升等，也受到业内的争议。

　　对此，海南省省长罗保铭在1月25日的海南省四届人大第三次会议上作政府工作报告时提出，2010年，海南将进一步强化和完善房地产业规划，科学有序供地，优化开发结构，严格规范房地产市场，抑制房地产市场投机。

　　海南省政协委员董德标也建议，通过提高城市基础设施配套费、开征房地产价格调节基金等方式，抑制海南楼市价格飙涨。他认为，除了传统的市场规划、土地供应、信贷控制、土地出让金管理、打击捂盘惜售等调控举措外，还可在报建环节、交易环节等采取措施。一方面提高城市基础设施配套费，特别是大幅提高中高档住房开发的城市基础设施配套费征收标准，用于完善城市基础设施建设。另一方面开征房地产价格调节基金。在交易环节，抑制开发商暴利。(记者 林喆)