2010年，有关房子的那些选择题

　　一、2010年你会买房吗？

　　A、买，现在的价格还可以 B、坚决不买，等待C、观望，看看后市如何 D、不关心楼市

　　-参考资料：楼市开年迷局

　　2009年房地产市场的逆市上扬出乎了不少人的意料，但事实上2008年积累了一定程度的购房需求却意外地凭借应对金融危机释放出来。中国经济走出泥淖之后，如此离谱的房价结合收入分配不合理显得格外扎眼。工资“被增长”和“蜗居”成为年度热词。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，导致2009年房价快速上涨的原因比较多，首先，去年国家出于刺激经济整体的需要，对住房消费采取了一系列鼓励支持的措施。这个政策调整和2008年相比，是完全相反的一个调整方向。在一系列政策影响之下，无论是贷款利率、贷款程度和税费的减免，都让楼市走向回暖。此外，房价的快速上涨，离不开土地市场回暖的因素，地价因素和房价上涨形成互相推动的内在关系。

　　2010年开年，随着去年“国四条”和年初“国十一条”的陆续出台，各地也推出了一系列“地方版”的房地产调控政策，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，对楼市念起“紧箍咒”。尤其是北京版的“十一条”，被认为是近期最为严厉的地产调控政策，且被广泛理解为两会对于房地产政策总体方向的信号。

　　受此影响，各地银行信贷迅速收紧，一向把信贷政策当成楼市风向标的购房者也开始了观望，春节前后，上海深圳等地楼市急速降温，各地楼市交易量急剧下滑。

　　如此迅即的变化令虎年楼市走向成谜，全国两会被寄予厚望，业内人士也预计，两会有望成为今年楼市行情的分水岭。

　　二、今年房价还会涨吗？

　　A、仍会继续上涨 B、上涨，但是幅度不会太大了C、应该会出现一定程度的下降 D、说不清楚

　　-参考资料：观望会持续多久？“从来没有踩对过点，人家说观望我也观望，等我要动手的时候，房价早已经上来了。”石家庄市民赵普云告诉记者，楼市走向显然已经成为一个普通购房者难以摸准的虚线，在购房者和房地产商的博弈过程中，前者往往处于弱势地位。

　　全国政协委员、中国东方资产管理公司总裁梅兴保在参加和讯网与本报联合专访时表示，房价已经稳住，预计大城市房价将会出现较大幅度下降，由于有刺激政策的支撑，二线中等城市房价下跌的可能性不大，总体而言，今年的房价变动将趋于合理。

　　但是，2009年房地产市场的火爆让开发商兜里“不差钱”，在等待政策起效的观望期内，开发商手里还有些资本。在2008年房地产市场的调整过程中，开放商捂盘能力得到了实际的证明。

　　最新的数据也证实了开发商试图再次使用“捂盘”来打观望持久战。2月份上海商品住宅供应面积仅为22万平方米，环比1月73万平方米的供应面积下降近七成，同比下滑幅度也达到了67%。

　　不过北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套的政策，对楼市念起“紧箍咒”，这个“紧箍咒”直指开发商捂盘。采访中业内人士预计，最多不会超过5月份，开发商将在政策压力之下再次陷入资金紧张，如果两会能够延续房地产政策紧缩，房价在下半年将会进入下降通道。

　　三、今年影响楼市的主要因素是什么？

　　A、资金面 B、政策面

　　-参考资料：虎年楼市的风向标

　　知名房地产专家贾卧龙表示，如何抑制高房价，如何通过新的调控政策管理好房市将成为两会探讨的焦点和核心。住有所居的愿望是好的，但是现在的楼市就像不听话的孩子和脱缰的野马，通过小缝小补不能解决楼市的实质问题，只有动大手术，从体制上改革楼市，才能真正带来楼市的健康持久发展。

　　消息称，针对高房价这匹脱缰之马，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中。

　　来自河北各大银行的信号表明，银行二套房贷业务已经悄然出现调整，春节之后的房贷市场开始悄无声息地骤然收紧，二套房贷优惠基本全面取消，首套房贷的7折优惠利率，也只有很少银行能够做到，而首付成数上，两成已经彻底消失，三成成为主流，二套房贷已经全面提至首付四成。

　　联系此前银行收紧开发商贷款，拿地首付比例提高的政策，今年房地产市场资金面偏紧已经基本可以确定，因此，2010年的楼市走向，更大程度上决定于政策面。贾卧龙认为，两会期间房市改革将有重大突破。

　　四、房价问题最根本的症结在哪儿？

　　A、刚性需求一直存在 B、土地财政问题无法破题C、市场投机无法控制 D、政策执行力度太小

　　-参考资料：银根地根收紧后的楼市疑问

　　至此，楼市上涨赖以维系的“银根”和“地根”都已收紧，能否见到效果，则要看地方政府对上述调整政策的执行。

　　然而房价问题最让人诟病的地方———政府过分依赖土地财政能否破题还是个未知数。当前，对房地产行业采取的金融紧缩手段是收紧住房按揭贷款和房地产开发贷款，金融紧缩会使开发商获得的银行贷款越来越少。更重要的是，金融紧缩使地方政府的融资压力越来越大。

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康测算，目前我国地方融资平台负债已经高达6万亿，其中有80%都是通过银行信贷获得的资金。从2009年第三季度开始，商业银行收紧了对地方政府融资平台的贷款，使不少城市的资金周转出现问题，很多城市必将在2010年年初加大推地力度。“虽然客观上地方政府加大土地供应有利于平抑市场，但是这并没有从根本上改变地方政府卖地赚钱的旧思路。”专家表示。贾康认为，1994年财税改革形成分税制框架后，地方政府过于注重办企业和粗放扩张GDP，过于依赖“土地财政”收入，而开征房地产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。贾康在今年两会上的首份提案称，应抓紧研究制定在我国开征物业税的方案，并建议将税的名称表述为“房地产税”。

　　五、城镇化对未来房价会有什么影响？

　　A、拉低房价 B、推高二三线城市房价C、暂时不会有什么影响 D、不清楚

　　-参考资料：城镇化带来的担忧

　　从去年中央经济工作会议定调开始，“城镇化”也被作为解决房地产问题的一个出路，但是采访中专家也表示了一定的担忧，城镇化本身没有问题，但要谨防地方政府和开发商借“城镇化”之机，再次重复一线城市房价暴涨的恶性循环。

　　有迹象显示，随着一线城市楼市的逐渐收紧，不少开发商将眼光转向了二三线城市、甚至是县城。一位房产专家告诉记者，需要警惕的是，开发商利用中央推进城镇化进行炒作，使得城镇化建设刚起步，中小城市的房价却率先上涨、房地产泡沫迅速被吹大；同时地方政府借机抬高地价，谋取土地财政暴利。

　　人大代表、政协委员说房价

　　-让房地产真正成为产业，去除泡沫

　　全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员贺铿：我希望房地产行业真正成为一个产业。多给需要住房的人建物美价廉的房，更多解决真正需要房子的人的住房问题，不能让房地产形成泡沫。太泡沫化就是金融危机的隐现。20年以来，各国金融危机都是由此引发的，我曾多次呼吁或者是建议有关宏观管理部门加强对房地产市场的管理，让它健康发展。

　　-房价不能打下去，应该科学地控制它

　　全国政协委员，“全国地产500强”百步亭集团董事局主席茅永红：房价不能打下去，而且也打不下去，应该科学地控制它。控制它要从几个方面来着手，政府要控制，金融也控制，开发商也要理智一点。

　　-大量建设平租房性质的保障性住房

　　全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵：政府应当入市，学习新加坡和香港经验，大量建设平租房性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。

　　同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。

　　-通过加大征收土地增值税等来控制地价

　　全国政协委员、上海银监局局长阎庆民：建议以税收手段，通过加大征收土地增值税等来控制地价，增加开发商囤地成本，抑制开发商囤地。

　　-进行“二次房改”建立“三三制住房制度”

　　全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后：保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，却无法满足中等收入家庭的住房需求。因此，建议国家尽快进行二次房改，建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度)，即准市场化的平价住房制度。

　　按照宗庆后的设想，二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府划拨方式供地，由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，解决低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行“四定两竞”招标，由非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，向中等收入家庭提供平价住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。

　　概括起来就是“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，简称“三三制住房制度”。

　　由数字看一线城市楼市

　　-房价涨幅去年接近50%

　　国家统计局给出的2009年全国房价上涨1.5%的数据引发了极大的争议，虽然统计局此后回应了统计方式上的差异，但是据业内人士预计，2009年一线城市的房价涨幅接近50%。-上海2月成交面积下降54%

　　刚刚过去的2月，上海商品住宅成交面积为32万平方米，相比1月大幅减少了54%。-深圳2月成交面积下降75%

　　根据深圳规划和国土资源委员会的数据统计，2月深圳各区域楼盘网签数量为1078套，成交面积约9.12万平方米，均价为22247元/平方米。

　　相比1月的数据，网签套数降幅高达72%，成交面积降幅高达75%，唯有均价波动不大，小幅下降5.4%。-广州2月成交面积下降49%

　　来自广州官方“阳光家缘”网的最新数据统计显示，2月广州市区商品住宅网签成交总套数为3451套，成交面积约39万平方米，比1月分别下降48%和49%。