楼市回暖基础尚不稳固，供给明显不足，个别城市房价上涨压力仍较大

　　记者：7月份，70个大中城市房价同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。环比连续5个月上涨，涨幅不断扩大，同比则出现了近20个月来的最大涨幅，房价上涨的趋势似乎已经确立。但7月份楼市的成交量环比出现了较大波动。现在购房者和业内人士都很关心下半年房地产市场的走势，您怎么判断？

　　朱中一：当前，我国经济发展正处于企稳回升的关键时期，从1—7月份有关数据来看，房地产业经过前一段时间的调整已经超预期地领先其他行业率先回暖。商品房销售面积同比增长37.1%，商品住宅销售面积同比增长38.8%。房价的止跌并稳步回升也是市场回暖的重要表现。随着经济环境持续向好，全国房地产市场仍有望继续稳步回暖。

　　现在人们关注和担心的，主要是4月下旬以来，伴随着投资性需求和改善性需求的入市，少数城市房价、地价上涨幅度过大。

　　判断下半年这些城市的市场和房价走势，主要还是看供需两方面。从需求面看，当前刺激市场价格上涨的需求是否全部具有可持续性，这个问题尚待观察。房价上涨过快的城市，不少以自主性和改善性需求为主的普通购房者重新陷入观望，7月份一些城市成交量出现了不同程度的下滑。有一些城市紧缩二套房贷政策，对投资性需求及房价上涨起到了积极的抑制作用。但这些城市，人们对房产保值、增值的预期仍然比较强烈，潜在的需求也仍然存在。

　　供给面的情况则不容乐观。今年以来，商品房销售面积增长显著，但1—7月房地产开发投资额仅同比增长11.6%，住宅开发投资同比增长为8.2%，土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降25.8%、13.4%、9.1%。这些先行性指标的下降，对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。特别像北京等几个销售量比较大的省市，1—7月住宅投资同比还是下降，比如北京下降10.5%、上海下降6.2%、江苏下降2.4%、福建下降26.1%、广东下降13.8%。根据有关机构对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能提供未来2—4个月的销售，深圳仅供6个月的销售，供给明显不足。

　　在上述供需状况的背景下，加上开发企业在资金压力缓解以后，失去了降价促销的压力，综合分析，今后一段时期这些城市房价上涨的压力仍然比较大，但涨幅会趋缓，成交量则可能出现震荡。

　　客观来说，一些房价、地价上涨过快的城市必须防止泡沫的产生与积累。否则会对需求的进一步释放、房地产市场和金融市场的稳定健康发展产生不利影响。房地产企业应该冷静判断当前形势，不要助推楼市涨价，以实际行动来维护楼市回暖的局面。

　　强化地方政府职责，稳定土地供应，建议试点物业税、进行全国住房普查

　　记者：房地产市场区域性强，目前各地市场态势差异更是十分明显，房地产市场回暖的基础并不稳固。在这种情况下，您认为稳定市场的政策取向应从哪里入手？

　　朱中一：我对当前房地产市场的基本看法是，维护回暖态势，防止涨价蔓延。

　　对目前少数城市出现的房价上涨过快和“地王”等问题，不宜过分夸张为全局性问题。但其未来发展态势不得不防，应加强对市场的监测分析。建议由房地产市场宏观调控部际联席会议领导小组和地方商议后，由地方政府因地制宜地调整政策措施。

　　前几年在需求比较旺盛的情况下，政府部门一直试图从调节需求端来解决供求平衡和价格稳定问题，效果并不理想。现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。因此，首先要稳定土地的供应，同时努力盘活城市存量用地，督促房地产企业按合同约定加快开发建设，增加市场的有效供给。

　　此外，建议在住房供应紧张、居民闲置房体量较大的地区，有条件的启动物业税试点。从市场的长远发展来看，还应进行全国住房普查，制定好住房建设的五年规划与年度计划，稳定市场预期。

　　信贷政策稳定对市场稳定意义重大，信贷应加大对中小房企的合理支持，对个人信贷区别对待

　　记者：供应稳定取决于土地和信贷两个闸门，各地纷纷表示增加土地供应。下一阶段，要实现“维护回暖态势，防止涨价蔓延”的目标，应该对房地产市场实行怎样的信贷政策？

　　朱中一：房地产市场的快速回暖，与宽松的货币、信贷政策密切相关。1—7月，在房地产开发投资资金来源中，国内贷款为6524亿元，同比增长42.7%；个人按揭贷款为3628亿元，同比增长78.9%。随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，5月单月的新开工面积、土地购置面积出现环比上涨，6月、7月房地产开发投资又有较快增长。可以预计，今年下半年企业仍会加大投资力度，资金需求仍然巨大。但必须看到，全国新增贷款已达到7.73万亿元，今后一段时期信贷发放能否继续保持对开发企业和个人住房消费的支持，将对楼市走向产生巨大影响。

　　当前适度宽松的货币、信贷政策，对信誉好、有实力的开发企业和个人住房按揭贷款给予了较大支持，但中小企业还是普遍反映融资困难。下半年，建议应当继续坚持国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，对楼市继续实行稳定的信贷政策，以稳定市场。除继续对信誉好、有实力的大公司给予支持外，对产品符合产业政策导向的中小企业也给予信贷支持。

　　对于个人信贷，应实行区别对待的政策。对符合《若干意见》规定的自住性和改善性住房消费继续给予支持；对二套房贷的优惠政策，由各地根据当地市场情况从严执行；对投资性或者投机性购房行为，在信贷上不予支持。