沪上房贷：等待突破

　　“据我所知，只有农行的房贷新政策出来了吧。目前，上海的各家银行都在等，希望看看其他银行的政策是什么样的，然后再决定自己该怎么办。”沪上某大型银行的工作人员告诉记者。存量房贷，尤其是今年新办理的房贷怎么办、怎样界定“改善型住房”等细节、利差已在收窄的银行在房贷新政中如何盈利，都让银行颇费思量。

　　而上海原本就很低迷的新房销售市场，由于各方都在等待政策的明朗而暂停交易，交易愈显清淡。

　　房贷新政，能刺激沪上房地产复兴吗？

　　各银行房贷政策不一

　　在大家还在消化央行政策意图，市场各方都在观望时，各家银行的房贷政策也不尽相同。

　　“将房屋贷款平移我行，办‘双周供’还款，可省30%利息，年利率5.737%(下浮20%)，另可退保费。”这样的短信目前频繁出现在上海居民的手机上。这是一家股份制商业银行的新政策。该行信贷员介绍，如果是新政策出台前第一次购买住房，在该行贷款都可以享受79折优惠。如果是在央行新政之后首次购买住房，利率可以打七折。可能是怕新政策引发争议，这家银行的上述政策并没有挂在其官方网站上，而是通过手机短信、业务员推销等渠道“扩散”。

　　正式带头明确房贷新政策是农业银行。该行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持，最低首付款比例为20%；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　交通银行副行长钱文挥介绍，如果按要求对“首次(贷款购房)”、“自住”、“普通(住房)”住房给予利率7折、首付2成的优惠，那么银行承受的风险将由此大增，因为首次购房者的还贷能力、信誉未必全都良好。其次，房贷新政造成5年期存贷利率倒挂的问题，必然导致银行收益率下降，银行如何在收益、风险之间找到平衡点，并在此基础上，拿出可操作的规则难度很高。钱文挥强调，交行的房贷细则可能会与已经公布的有所不同，对房贷新政此前所提到的“改善型购房”可能要从严界定。

　　钱文挥表示，“改善型”的概念太过宽泛，执行起来比较困难。他举例说，假如一个人已有了一所小房子，以前没有贷款过，现在他想贷款购买一所面积大一点的房子，这样的需求可称之为“改善型购房”，也满足“首次(贷款购房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念，银行可给予贷款利率、成数上的优惠。但是，假设一个人已经有了两栋别墅，现在他想贷款再买一栋面积更大的别墅，这样的需求显然不能够被称为“改善型购房”。

　　银行盈利之困

　　“房贷新政对银行的影响非常大，尤其是那些房贷业务量大的银行。你想想看，如果首次购房者都要求贷款打七折，那银行会损失多少？”沪上某大型银行的工作人员感慨。

　　实际上，各家银行的三季报都已普遍表现出利差收窄、不良率上升的压力。

　　交行首席财务官于亚利承认，银行业将面临息差收窄的问题。于亚利分析，息差收窄首先是由于央行对存贷款利率的调整。尤其是央行今年的前两次调息对银行的影响非常显著。后来尽管是对称降息，但由于活期利率没有变化，实际上仍然增加了银行的资金成本。其次，存款定期化的趋势也给银行带来了不利影响。如果今年股市仍然没有起色，短期内这个趋势仍将继续。第三，央行同时使用价格和数量工具，央票发行周期加长，市场流动性增加。最后，信贷控制放松，银行的议价能力减弱。

　　今年以来，工行的净利差已经逐季下降。

　　在这种情况下，再让银行推出利率优惠的房贷政策的确不易。

　　交通银行副行长钱文挥介绍，交行的房贷细则还在研究、深化、沟通中，关键是要在房贷细则中平衡业务发展、风险控制和效益提升三者的关系，找到既符合央行要求，又具有市场操作性的办法。基本上首次购买普通住房且自住的客户能够享受首付两成，贷款利率七折的优惠。“尤其是改善型和自住型买房怎么界定。我认为两者不是完全排斥的。交行细则应该不久就可以出台。”他说。(记者 高改芳)