住房“以旧换新”，被认为是促进一二手房联动、提升房地产市场流动性的有效手段，有机构预测是开启新万亿市场的“关键一步”。最近一段时间，“以旧换新”城市阵容不断扩大。根据中指研究院监测，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施。多地开展住房“以旧换新”，那么“以旧换新”究竟该怎么换？政策实施效果如何？在具体落地过程中，还存在哪些难题？

　　从各地推出的“以旧换新”模式来看，大致可分为三种：国企收购、中介帮卖、购房补贴。

　　其中，“国企收购”主要指的是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，代表城市有郑州、南京等。“中介帮卖”指的是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，代表城市有深圳、绍兴等。“购房补贴”则是指对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭提供购房补贴或契税补贴，如沈阳、徐州、扬州等。

　　一线城市推出的“以旧换新”模式，主要集中在“中介帮卖”。例如，近期北京提出组织开展住房“以旧换新”活动。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

　　2024年4月，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

　　“卖旧和买新都要中介来嫁接和撮合，中介机构是‘中介帮卖’的关键主体。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，让卖家接受较低的挂牌价和成交价，让开发商接受新房较大折扣、落实“无责退订”等，都要靠中介机构来串联。在买卖双方都对价格和成本比较敏感的情况下，中介机构要降低中介费率，让买卖双方看到实惠，而且是税收、金融、新房折扣等多方叠加起来的实惠。

　　中指研究院市场研究总监陈文静则表示，“中介帮卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收购”已有城市取得一定效果。

　　“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。“换新”环节中，各地政策存在一些差异。

　　具体来看，一种是给予换房人较大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。根据中指监测，目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。郑州“收旧换新”由国资平台直接收购业主旧房，截至6月24日，郑州房产交易服务平台显示，换房人可选新房楼盘共计189个，一方面换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。

　　另一种是国企限定换房人仅可购买企业旗下指定的新房项目(实现定向去库存)，目前大部分城市采取这种方式。在出台相关政策的各城市中，南京具有较强的代表性，“以旧换新”经历了两个阶段，第一阶段于2024年4月启动，新房房源限定在南京安居集团旗下项目，第二阶段于6月启动，明显扩围了新房房源数量。

　　目前，一些城市的“以旧换新”措施已经产生了一定效果。南京安居集团于6月27日公布了“成绩单”——参与活动的14个项目案场累计来访3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。

　　除了上述两种模式之外，不少城市还出台了购房补贴政策，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，“以旧换新”政策比较符合当前的市场趋势，主要从需求端支持购房者购房，当下二手房挂牌量处于较高位水平，置换客群往往需要卖出当前持有的房屋才有足够的资金购买新房屋，库存高压下房屋成交周期相对较长，新政为“以旧换新”的置换客群提供便利，加强了一二手房市场联动，有利于提高行业成交效率及市场活跃度。

　　王小嫱也强调称，“以旧换新”政策具有一定的市场潜力，但市场需求、旧房估值、收购资金等问题仍然需要高度重视，只有各方面关键因素形成良性互动，“以旧换新”才能发挥最大效用。