证券时报记者 吴家明

　　调控措施会不会变？二手房参考价会不会调？房子还是不好卖……

　　这些问题和感受，都是证券时报记者近日走访深圳多地过程中，购房者表达出的心声。刚刚过去的2022年上半年被业内称为多年来最难的“半年考”，深圳楼市也交出了自己的答卷。那么，下半年深圳楼市又会发生哪些变化？

　　新房两极分化

　　博弈偏向于买方市场

　　对于深圳的新房市场，“两极分化”可以说是最为明显的一个关键词。今年上半年，深圳一些“网红豪宅”的热销似乎给楼市带来了一丝回暖的信号。只是，“网红豪宅”的热度并没有传到刚需市场，许多刚需新房项目依旧在打“价格战”，不仅开盘就打折，而且还有买房送黄金等各类促销活动。特别是作为深圳“网红区”的光明楼市开始走下神坛，绝大多数的新房项目销售速度明显慢于市场预期。

　　深圳贝壳研究院的数据显示，2022上半年深圳共有57个项目取得批售，合计供应新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6%。总的来看，上半年供应量集中于二季度，主要由于一季度深圳处于疫情高峰期，房企推盘节奏放缓。随着疫情防控有效，4月供应量快速增加，其中6月达到今年上半年新房供应最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月。另一边，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

　　并不是所有的新房都好卖，即便是在深圳，房企花式促销也屡屡上演，二手房也同样如此。乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比大跌近65%，录得2007年以来的最差表现，比2008年上半年还要少52%。虽然深圳二手房从4月开始出现环比上升，但月均2000套上下的成交量与业内关注的5000套“荣枯线”相去甚远。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，较上周增加159套，二手房在售房源数量也在持续增加。

　　多位业主告诉记者，自己的房子有的是总价低的刚需房，有的是名校学区房，但挂牌好几个月都没有卖出去，行情回暖不明显。也有房产中介经理反映，即便是在过去热炒的西部和学区房片区，越来越多的二手房以接近参考价的价格出售。值得注意的是，据深圳贝壳研究院数据显示，2022上半年深圳新增二手房挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，尤其急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。

　　为何购房者积极性不高

　　今年以来，多地楼市政策暖风频吹，但深圳楼市政策面依旧保持平稳。深圳一家大型房企营销部人士告诉记者，尽管楼市调控放松的预期有所升温，但如果项目的自身条件一般，开发商也不愿意“等”市场回暖，还是会选择通过促销走量。从购房者角度来看，记者随机采访了多位准备购房的深圳市民，发现购房者面对调控松绑预期和房贷利率下调普遍保持谨慎态度，认为现在买房还是会从自身经济承受能力出发，并且会考虑自身工作前景和经济环境。而且，深圳新房供应充足，购房者可选标的越来越多，就连那些曾经的“炒房客”也变得低调。

　　为何购房者的积极性不高？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前关于深圳楼市调控政策变化也是时有传闻，但最终都全部“落空”，这对市场预期带来比较大的冲击。另外，深圳的二手房价格出现下跌，新房开始大量供应而且限价比较明显，二手房价格下跌导致购房者对买新房的积极性也有所减弱，认为新房选择空间很多而且价格也会下跌。还有一个因素就是，深圳的二手房参考价仍在发挥作用，杠杆大幅降低导致购房门槛提高，也降低了购房者的积极性。

　　对于政策走向，李宇嘉认为，从国家层面的政策来讲，现在处于一个政策空窗期或者政策效应的观察期。下半年，深圳楼市肯定会有所回暖，但要基于上述提到的因素是否会发生变化，就是原来促成深圳房价大幅度上涨的几个因素，例如杠杆率、居民对未来预期的收入等。另外，外来人口在深圳买房还是很难，即便其他城市能通过松绑限购来刺激外来人口购房，但深圳是不行的，所以这些方面都有待观察。

　　业内人士普遍认为，包括深圳等一线城市在限购限贷等政策层面宽松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建设局发布关于印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》的通知。《计划》指出，2022年深圳市计划供应商品住房用地215万平方米；新开工商品住房建筑面积700万平方米，约7万套；批准预售和现售商品住房面积600万平方米，约6万套。值得注意的是，《计划》指出，继续加强新建商品住房销售价格指导，持续完善二手住房成交参考价格发布机制，适时更新、逐步细化二手住房成交参考价格体系。加强一二手住房价格联动调控，加大二手住房交易信息公开力度，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格、商业银行合理发放二手住房贷款，促进市场理性透明交易，稳定市场预期。