证券时报记者 孙翔峰

　　上市一周年以来，公募REITs的优越性渐渐被市场所认识，市场各方对于公募REITs的热情有增无减。年内新发产品市场认购火爆，日前发布的国金中国铁建高速REIT累计认购超400亿元，该基金公众发售部分的配售比例约2.45%，远低于去年的平均水平。二级市场的REITs虽然有所调整，但是估值仍处于高位。

　　市场人士分析，结合我国当前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临“资产欠配”的局面。在此背景下，同时具有相对稳定收益特征和二级市场增值收益的公募REITs产品，更是成为机构投资者青睐的金融产品。

　　当前来看，市场各方对于公募REITs的市场扩容都有较大期待，政策层面鼓励REITs发展的文件也不断出台。不过，考虑到公募REITs仍处于试点阶段，且属于面向公众投资者的重大金融创新产品，因此短期内全面放开的可能性较小，但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。

　　新发REITs供不应求

　　公募REITs仍然处于卖方市场。截至2022年5月末，我国已累计发行12只基础设施公募REITs，合计发行规模约为458亿元。但此规模与我国巨量、优质的基础设施资产存量规模相比，尚存在较大的规模差距，具备极大的发展前景。

　　6月24日，备受瞩目的国金中国铁建高速REIT公布认购申请确认比例结果公告，公众投资者认购基金15.35亿份(比例配售前)，配售比例约2.45%；网下投资者认购份额27.153亿份(比例配售前)，配售比例约3.22%；战略配售3.75亿份，配售比例为100%。以此计算，国金中国铁建高速REIT的认购规模超过440亿元。

　　年内新发REITs被机构和普通投资者“围猎”，似乎已成为常态。4月份，华夏中国交建高速公路REIT启动公开发售，公众部分认购规模超840亿，配售比例约为0.8%，打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下1.76%的最低配售比纪录。

　　从数据上来看，经过了一年的市场培育，去年开始正式面向国内投资者的公募REITs确实越来越受欢迎。去年发行的11只公募REITs产品中，包括中航首钢生物质REIT在内的平均配售比为5.50%，远远高于今年的两只产品，有3只产品的这一数据甚至超过10%。

　　认购火爆体现了REITs产品的稀缺性。“结合我国当前相对宽松的货币政策，机构投资者普遍面临‘资产欠配’的局面，同时具有相对稳定收益特征和二级市场增值收益的公募REITs产品，更是成为机构投资者青睐的金融产品。”招商证券REITs业务负责人在接受证券时报记者采访时表示。

　　华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也对证券时报记者表示，在目前国际国内经济形势非常复杂的大背景下，优质资产越来越少，不管是对个人还是机构，资产配置难度越来越大，像公募REITs这类资产透明度高、收益来源于底层资产，现金流几乎全部给投资人分派的大类资产就愈发受到青睐。

　　同时，目前公募REITs市场运行刚满一年，整体发行量有限。上半年发行1只华夏中交建高速项目，加上近期发行的国金铁建REIT，整个公募REITs市场至今共发行13只产品，发行规模约506亿左右，明显出现供给稀缺、需求强烈的现象。

　　二级市场估值居高难下

　　公募REITs被投资者认可的另一个表现，就是其二级市场走势强劲。自去年6月21日首批产品上市以来，公募REITs在市场上一度小幅下跌，随后就持续上涨。

　　今年以来，在首批上市产品的表现接近预期下，市场有所回调，但是估值仍然处于高位。Wind数据显示，12只正在交易的REITs产品，扣除今年新上市的华夏中国交建高速公路REIT，上市以来的平均涨幅达到了26.44%。

　　考虑到REITs稳定分红特点，已上市REITs的二级市场收益更加出色。据上海证券基金评价中心统计，上市以来首批9只产品中有5只实现两次分红，4只产品实现一次分红。光大证券分析师孙伟风统计，截至6月20日，首批上市的9只REITs包括分红和资本增值的综合收益为26.99%。

　　“在当前‘资产荒’的背景下，REITs 由于数量较少本身具备一定的稀缺性，处于供不应求状态，对投资者吸引力较强。因此，即使解禁后相关持有人卖出一定份额，也会有新的投资者及时买入，不会引起价格的大幅波动。”孙伟风表示。

　　不过，机构人士也担心，持续的高估值会削减REITs的长期投资回报。

　　“虽然公募REITs自去年上市以来平均涨幅超过20%，整体收益率比较高，但这并不能简单认为是常态。”杜鹏坦言。

　　前述招商证券REITs业务负责人也表示，海外成熟公募REITs的年均回报率在6%~10%之间，作为股票和债券之外的第三大类金融品种，公募REITs为资本市场提供了更为广泛的配置选择基础，同时也为公众投资人提供了能够实现相对稳定收益的投资渠道。

　　该人士表示，整体而言，公募REITs的回报率处于股票和债券之间，一般无法达到股票投资者所追求的超高年化收益，但其收益的稳定性远胜股票市场，因此需要理性看待公募REITs投资及其收益水平。

　　“建议投资者坚持价值投资理念，在投资公募REITs前应充分评估自身风险偏好，充分了解公募REITs的产品逻辑和内在价值，避免受短期市场行情影响，规避短期基金价格波动风险。”第一创业证券结构化产品部公募REITs投资产品负责人冉竞真表示。

　　他认为，从国外REITs市场的长期表现来看，REITs是中等风险、中等收益的金融工具；长期来看，风险收益特征不同于股票、债券等传统大类资产，可分散投资风险，优化投资者投资组合的风险收益比。目前，市场上包括第一创业证券在内已经有多家银行、券商设立以公募REITs为配置策略的资产管理产品，普通投资者也可通过认购此类产品间接参与公募REITs投资。

　　机构静待市场扩容

　　在前期试点稳定的情况下，市场各方对于公募REITs的加速扩容有较大期待。

　　“经济下行期，REITs是重要的信用扩张工具。于基建投资而言，通过盘活存量资产的方式，回笼前期沉淀的资金，改善相关资产持有者的资产负债表；其次，通过缩短资金回收久期、提升投资回报率的方式，提高相关各方的投资意愿；第三，通过缓解投资方对于中长期负债率的担忧，引导投资预期、增强其现阶段的投资信心。”孙伟风说。

　　冉竞真表示，“公募REITs供给的扩大，一方面是回应当下市场投资需求，更重要的是要始终着眼长远、立足全局。公募REITs在支持国家重大战略实施、增强服务实体经济质效、推动基础设施投融资健康发展、防范化解债务风险、做好‘六稳六保’工作、助推双循环等主要方面，意义不言而喻。”

　　事实上，政策层面也释放了诸多积极信号。2022年5月25日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号，简称“19号文”)，其中明确“进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。”自“19号文”发布以来，包括国家发改委、证监会、地方发改委、沪深交易所等整个公募REITs审核条线均在提高审核效率。

　　另一方面，扩募等政策也在逐步出台。5月31日，沪深交易所同时发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》，明确了公募REITs扩募的相关政策指引，当前已有多只已发行的公募REITs正在加紧筹备扩募安排。后续随着公募REITs扩募落地，将有助于公募REITs市场进一步扩容，成为除首发之外另一条将公募REITs提升供给的重要路径。

　　“扩募对于REITs来说极为关键，意味着已上市的REITs可以通过收购新的资产来发展做大。”杜鹏表示，“和上市公司不一样，上市公司在上市的时候基本就是全部的资产上市了，但目前REITs发行人在发REITs时只是拿了一小部分资产，其自身储备的存量资产和继续新建的资产远远大于已上市资产，这就天然为后续持续扩募收购提供大量资产。另外，优秀的REITs管理人同样可以对外收购同类资产。从海外成熟REITs市场的发展来看，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs新发上市的规模。所以，扩募对于提升资产供给量来说，可以说比首发的作用更大。”

　　不过，前述招商证券REITs业务负责人也指出，考虑到公募REITs仍处于试点阶段，且属于面向公众投资者的重大金融创新产品，公募REITs短期内全面放开的可能性较小，但审批发行的时效性和试点范围将显著提升、放宽。