楼市回归常态 松绑限购不是救命稻草

　　■今纶

　　7月份堪称楼市“限购解禁月”，包括济南、海口、杭州、苏州、徐州等十多个城市松绑了限购政策。松绑限购后，有的城市商品房成交量上涨，有的城市商品房成交与前期基本持平甚至略有下滑。杭州松绑限购的消息则引起开发商连锁反应，当地业界甚至盛传开发商要调价的消息。

　　其实，多个城市松绑限购并不是特别令人意外的新闻，因为调控的基调早在今年的全国两会期间就释放出了明确的信息——分类调控。济南等城市很明显是属于可以放松限购的城市，而北上广深在年内可能还看不到放松限购的希望。

　　而且今年的松绑限购与2008年、2009年的系统性救市政策不同，因此效果也就注定迥然不同。今年松绑限购更像是一次“单兵突进”行为，部分城市限签、限价被取消，影响相对小，银行房贷利率还是高高在上，首付门槛没有松动。回想2008年、2009年，那真是一次全力度、狂飙突起的救市，银行力挺、房贷利率可以打折、首付超低，某些地方甚至可以退税、送蓝印户口。

　　2008年、2009年之后，楼市翻身向上更像是一次全民狂欢，而今年的松绑限购之所以没有太大的市场反应，是因为没有得到货币政策和银行系统的支撑。换言之，以前那种资金低成本、高杠杆的买房投资模式被资金高成本、低杠杆的现实所取代，银行不但对投资性买房心存警惕，甚至对首次买房的刚需客也在基准利率上增加了5%-15%的涨幅，这样的成本压力足以让各种类型的潜在购房者心有余悸。即使是面对高层人士的喊话，银行在房贷利率方面依然“我自岿然不动”，只有极少数银行的支行有所表示。

　　政策上这样的“单兵突进”其实意思很明白，决策者不想看到2009年的一幕重演，更不想看到本已地方债压身的银行被拖入可能的沼泽，所以只松“限购”，不松“限贷”。支持刚需，坚决压制投机。这就是我们看到松绑限购之后，有些城市的商品房成交量上涨，有的城市商品房成交与前期基本持平甚至略有下滑的原因。

　　按照此前的所谓“经验”，松绑限购后，商品房无论是成交量还是价格都该大涨，但是部分城市成交量与前期基本持平甚至略有下滑，这本身就很说明问题。这也再次证明，市场此前的巨大泡沫主要是投机和投资资金制造，刚需只不过是被裹挟的被迫埋单者。

　　另一方面，据说杭州在确认松绑限购之后，部分开发商想调价。看来，这些开发商还是沉浸在惯性思维里，总是认为历史会简单地重复。没错，松绑限购对市场有利，甚至不排除后期有上涨的可能。但是以杭州萧山和余杭的存货量来看，据说需要27个月来消化存量，现在的任务不是追求利润，而明显是要抢客，是要跑量。因为实体经济不振，很多以前惯于在楼市一掷千金的小老板和炒家们，现在已经谨慎了很多。一些参与炒楼的白领因为公司减薪、裁员，已经在触摸自己的债务警戒线。聪明的开发商要做的是把不多的优质客源抢到手，而不是调价。

　　何况，从短期看，猛烈的反腐力度已经对房地产市场的部分“豪客”产生影响。从长期来看，不动产登记联网以及房产税的试点以及全面征收都是可以预期的。这些政策的叠加对房价全面猛烈的上涨有较大的抑制作用。

　　房地产已经告别高速增长，回归常态发展，这是模式的转变，也是清晰的信号。