多城市刷新地价 天价“地王”频出暗藏风险

　　近期，北京、上海、苏州、杭州等地"地王"集中出现，让地价的上涨步伐持续高歌猛进。

　　多城市刷新地价

　　近日，多个城市高价"地王"扎堆出现。先是京沪分别刷新单价和总价记录，随后是苏杭等二线城市的"地王"横空出世。

　　9月4日，融创中国以21亿元拿下北京朝阳区农展馆北路8号住宅地块，剔除配建面积后，其楼面价高达7.3万元/平方米，成为北京单价最高的"地王"。

　　北京单价"地王"刚刚诞生，上海总价"地王"便横空出世。9月5日，备受关注的上海徐家汇中心地块亦觅得买家。新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得该地块，高出起始价约42亿元，溢价率24.4%，成为上海总价"地王"。据计算，该地块的楼面单价为每平方米37264.4元。

　　业内人士指出，尽管徐家汇项目并非住宅地块，但其释放的"地王"效应仍对整个楼市带来冲击。

　　而在同一天，苏州和杭州也有多幅地块楼面单价被刷新。世茂房地产和世茂股份赴杭州与苏州双线作战，最终以83.94亿元总价斩获两地三宗地块，苏杭两地的楼面地价均被刷新，成为当日的"双城地王"。

　　渣打银行最新调查的30家开发商中，21家表示在未来的3到6个月准备购买土地，其中10家还表示与3个月前相比，当前有更大的土地需求。有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。

　　短期内土地市场难降温

　　业内人士指出，今年以来土地市场供应紧张、竞争激烈，是高溢价率地块、高单价地块频现的主要原因。

　　克尔瑞研究中心指出，我国一线城市及热门二线城市的土地储藏量相对匮乏，而房地产企业又集中在此类城市抢地。因此，虽然政府加大了土地供应量，但依然改变不了这些城市土地僧多粥少的局面。

　　克尔瑞研究中心分析师李莹表示："在热点城市推出核心地块时，实力房企的强势争夺，直接导致了高价地的产生。"

　　上海易居房地产研究院统计数据显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。从目前各地排出的出让公告看，今后几个月土地市场活跃态势依旧，土地成交均价或仍将处于高位。

　　除北上广三大城市之外，部分重点城市的土地市场也是火爆异常。截至目前，杭州今年的土地出让金额已经高达866.72亿元，超过去年全年的611亿元；南京今年前8个月土地拍卖共吸金505亿元，远超去年全年的358亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，短期内很难期望土地市场降温，一是地方政府在市场看好的阶段急于推出优质地段，卖个好价，必然导致“地王”频出；二是开发商亟待“补库存”，再加上手中不差钱，在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度，市场需求增加，尤其是优质地块供应偏少，也导致开发商之间对土地资源的争夺更为激烈。李嘉诚抛售内地物业

　　与此同时，地市的火热引发了部分市场人士的担忧。有专家认为，目前一二线热点城市的地价几近疯狂，已透支了未来上涨空间。在新兴市场面临资金流出、国内房地产市场走向不确定的情况下，开发商不计成本拿地，未来或面临价格下跌被套的风险。

　　值得注意的是，在全国各地“地王”频出，开发商一片狂热之时，华人首富李嘉诚却开始抛售其在内地所持物业资产：广州西城都荟广场、上海陆家嘴东方汇经中心；此外，和黄旗下的百佳超市也被传有出售计划，并已获华润的竞购。

　　李嘉诚大举出售内地房地产项目与其他房企疯狂拿地形成鲜明对比。万科董事会主席王石在获悉融创拿下北京新“地王”后，在微博上点评称：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄称，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。未来美国QE退出，亚洲房地产和资产价格可能会有剧烈波动，李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场进入了高风险区间。

　　21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，2014年房地产政策的不确定，是刚刚产生的“地王”们将面临的重要风险。