房企龙头中报业绩喜忧参半 预言四季度房价必降

　　每次宏观调控，都考验着地产商的管理水平。截至8月11日，招商、万科、保利、金地、中海半年报全部出炉，中报业绩靓丽的同时，是调控持续带来的市场成交量下滑，如何保障明年业绩的增长成为发展商最紧要的事。

　　而地产龙头对未来市场的判断一致，随着9月份大量房源的入市，四季度热点城市房价必然会下降。开发商面临的唯一选择就是，靠降价来赢得销售。

　　中报业绩喜忧参半

　　因2009年楼市行情火爆，今年上半年开发商业绩都很靓丽，但反映现阶段业绩好坏更为直接的则是销售情况。

　　8月10日，万科公布中报显示，上半年万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。1-7月万科累计实现销售金额为452.1亿元。

　　万科总裁郁亮表示，考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。

　　因上海房价飙升过快，泡沫增加，累积的风险加大，万科2009年便没有在上海拿地，但金地却始终把上海区域作为公司的发展重心，这在宏观调控一线城市的政策下很受伤。

　　数据显示，1-7月金地累计实现签约面积57.21万平方米，较上年同期下降44.9%；累计签约金额64.55亿元，较上年同期下降41.6%。金地明年业绩增长正遭受大考。

　　对此，金地董秘徐家俊表示，上半年销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少，没有充足房源可供销售，下半年新增可销售资源200万平方米。

　　保利2010年上半年结算的利润总额为24.32亿元，同比增长20.91%。1-7月公司实现签约面积311.65万平方米，实现签约金额254.25亿元，销售面积差不多，但销售金额却与万科相差过百亿。

　　中国人寿一地产研究员告诉记者，去年机构普遍看好保利，认为后劲增长十足，但万科在突破管理瓶颈后，重新走入了稳定增长的通道，机构看好万科未来的表现。

　　销售压力激增

　　半年报显示，保招万金四大房企上半年经营现金流均为负数。万科和金地分别为-95亿和-20亿元。

　　对于扩展业务的开发商来说，现金流为负属于正常。但对于保利来说，这个数据较行业内水平偏大。因土地和在建项目投入增加，保利的经营现金流为-233.5亿元，减少了528.17%，而负债为370亿元，使得负债率从2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，资金压力较大。

　　同样，金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿后，流动负债依然达到141亿元，资金缺口为47亿元。

　　国十条出台后，从量跌到价跌，市场的反应正在逐步体现出来，地产商面临的销售压力也激增。

　　保利公告显示，因加大项目投入和项目拓展，经营规模扩大，公司存货从去年年底的600亿飙升到报告期内937亿元，增长56%，因扩张速度极快，销售压力巨大。

　　万科董秘谭华杰告诉记者，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

　　谭华杰说，反映市场重要供需关系的成交批售比(商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年为1.5。现在随着存货上升，需求减少，转为供大于求，开发商销售压力也加大了。

　　“四季度房价必然下调”

　　从4月国十条出台到8月中旬，过去四个月了，成交量下滑明显，但价格依然在徘徊，并未出现显著下降，这也让许多开发商产生了房价不会下跌太多的侥幸心理，因此大多开发商都在死扛着不降价。

　　万科总裁郁亮认为，此次政府调控决心和力度都是空前的，开发商去赌政策很危险。热点城市的市场供需关系正在转变，随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。

　　对于下半年房地产市场的走势，金地认为，下半年市场供应量的上升将推动调整继续深化，交易量的下滑将促使房价的调整顺理成章，但房价的回调也必然促发刚性需求，从而使成交量回归到理性平稳的水平。

　　中海地产总裁办总经理陈为强也告诉记者，四季度热点城市房价会下调，但价格幅度不会太大，相对北京、上海，深圳区域的上涨空间不大，但下跌空间也有限，如果作为投资，未来二三级城市的投资回报率要大于一线城市。 （陈小瑛）