刚工作的年轻人，如果不在父母身边，谁没有几年租房生活的经历？每年初夏，成千上万的大学毕业生，从格子间一样的学生宿舍涌进各式各样的出租房。这个时间段，房屋租赁市场最为繁荣，房屋租赁纠纷也最为集中。

　　读者朋友，“扬子法律群”与您见面了，本栏目关注您身边的法律问题，为您提供专项实用的法律知识，欢迎加入我们的QQ群。 2009年的租房“毕业生潮”眼看就要到了，“扬子法律群”第一期关注租房纠纷，邀请专业律师制作“租房指南”，为租房人，特别是年轻房客们提供避免租房纠纷的方法。

　　案例1 遇上无良二房东 收了钱就闪人

　　晓敏是江西人，大学毕业后独立来南京打拼。异地生活，头等大事便是租房，不过提到在南京第一次租房的经历，晓敏却连说了三次“惨不忍睹”。原来，她遇上无良二房东，被骗得血本无归。近日，她向记者讲述起那段经历。

　　2008年7月15日，晓敏坐了10多个小时的火车从江西赶到南京，落脚在大学同学家中。离报到时间还剩几天，她准备先租房安顿下来。朋友告诉她通过中介找房，费用很高，还可能被忽悠，最好能上网看租房信息，直接联系房主看房。晓敏觉得挺有道理，于是浏览了南京几乎所有租房网站，寻找合适的房源。一天后，她看中了一套不错的二室一厅，60多平方米，中等装修，家具齐全，月租金1200元，支付方式为季付。晓敏生怕这套好房子被其他网友抢去，赶紧照着帖子上的号码打过去。接电话的是个年轻男子，他自称是房主，让晓敏尽快去看房。

　　第二天一早，晓敏依约赶去看房，接待她的正是昨天接电话的男子。晓敏对房屋十分满意，那名男子对她也很满意。他告诉晓敏，他姓杨，房子是他妈妈的，品质很不错，所以想租给比较爱干净的女孩子。双方很快谈拢。当天下午，晓敏带着钱去签约，杨某拿出水电卡，指着户主名，称这就是他妈妈。整个过程中，晓敏没有一丝怀疑。她支付了三个月的房租和一个月的押金合计4800元，同时拿到了房屋钥匙、水电卡等物。

　　经过一番收拾，晓敏从朋友家搬到这套房子居住。大概过了20多天，一名50多岁的阿姨找上门来，她自称是房屋主人，问晓敏是谁。晓敏都被问糊涂了，两人说了半天才闹清楚：原来那位杨某根本不是房主的儿子，他是前任房客，在租期结束之前将房屋转租给晓敏，骗到租金就跑了。晓敏一下子蒙了，过了好半天才想起来报警。但是，人已经跑了20多天，上哪去找呢？可怜的晓敏至今没找到杨某，一大笔钱就这样打了水漂！

　　律师支招 租房之前先看证小心提防二房东

　　江苏维世德律师事务所的应慧燕律师介绍，很多刚出校门的大学生，社会经验比较缺乏，很容易轻信他人，中二房东的圈套。“所谓二房东，就是本身是承租人，却伪装房主将房屋的全部或部分转租他人。遇到无良二房东，轻则被坑，比如将低价租得的房子高价转租给你；重则被卖，比如晓敏的经历。”

　　应律师提醒，在租房签订协议前，需要仔细查看房主产权证明和房主身份证，确认两证是否统一，并索取复印件作为合同附件。如果出租人是房主的亲戚或朋友，应要求他提供房主的委托书和“同意出租证明”，如果不能提供，则不可轻信。此外，房客在签订合同时，一定要和房主签，不要轻易与中介公司签，但可让中介公司做中间人。

　　案例 花钱装修出租屋 差点倒赔房东钱

　　刚刚成为“有产者”的刘先生此前也是租房一族，不过一提起租房的事，他就郁闷不已。2007年7月，他与女友大学毕业后，一起在鼓楼区租了一间小套，作为两人奋斗的小窝。这套房子是80年代建的，面积不到40平方米，内部装修十分简单，墙壁、地面都光秃秃的，只有床、桌子等简单家具。不过月租很便宜，只有700元，对于两个刚刚参加工作的年轻人来说，属于能够承受的范围。

　　工作半年后，刘先生和女友都想改善一下居住环境。刘先生提议重新换套好点的房子。女友不同意：“合同还没到期，搬走要付违约金呢。再说，现在这房子虽然简陋，但离单位近，换一套好的，房租要翻番，生活还未必方便。”她提议，花点钱将房屋简单地装修一下，再到网上买点家具。

　　两人说干就干。经过一个星期的折腾，房屋大变样：水泥地面铺上清爽的地板革，墙壁粉刷一新，卫生间和厨房也贴上了洁白的瓷砖。两人又上网买了布艺沙发、简易衣橱等家居用品，将房屋布置得温馨舒适。一共花了3000多元。

　　去年，刘先生和女友在江宁区购买了一套新房，年底新房装修完毕，他们退掉租来的房子，搬到新家居住。退房结算时，刘先生问房东：“我们把房子装修得这么好，能不能少收点房租啊？就当补贴装修费。”谁知，房东竟抢白道：“我让你们装修了吗？你们擅自装修，本身就是不对的知不知道？”随后她检查了家具，发现床头和床尾各掉了漆后，一个劲儿地问这是怎么回事，大有要刘先生赔偿的势头。

　　最终，刘先生自认倒霉，将装修无偿“送”给了房东，而房东也大度地表示，不要他赔偿家具损失了。令刘先生无比郁闷的是，房东收回房子转租他人，月租金一下从700元“蹭蹭”蹿到1000元！说起来，这可都是他的“功劳”！

　　律师支招 装修须征得同意设施须事先清点

　　因感觉不服气，刘先生近日找到江苏省钟山明镜律师事务所的程春华律师，咨询该如何维权。程律师分析后告诉他，像他这种情况，想要维权很难。因为根据合同法的相关规定，房客改变租赁房屋的原状，包括对房屋进行装修、改善和增设等，都需要事先取得房东的同意。如果未经房东同意，擅自装修房屋，花了再多钱，装修得再好，房东也不需要买单；相反，如果装修不当造成损坏，房东有权要求赔偿。此案中，刘先生装修前并未征得房东同意，双方也没有就费用分摊达成任何协议，因此很难得到法律支持。程律师提醒，租房时，如果屋内有家具、家电等设备，必须要点清楚，并标明设备是否能正常使用及新旧程度、损坏程度，免得在损害问题上说不清。

　　案例3 合同还没到期 房子就被卖了

　　去年6月，张元通过中介与王某签订租赁合同，租下他在苜蓿园大街的一套住房，约定月租金为1200元，租期为2008年6月至2010年6月。签约时，张元一次性付了一年房租。

　　2008年12月份，房东王某找到张元，称他已将房屋卖给他人，不能再继续出租，希望张元在一个月内搬走。张元惊诧不已，指责王某不该违反合约，连招呼都不打，就将房子卖掉。王某心虚地答道：“我把剩下几个月的房租退给你，水电费也不用你交，你赶紧重新找套房子吧！ 搬家的费用我来出。”

　　张元对房东王某的做法十分不满，要求等过了农历春节再说搬家的事。王某自知理亏，于是答应了张元的要求。但是，他愿意等，买房人可不愿意——买主是对年轻情侣，急着装修房屋结婚，因此天天催促王某交房。无奈之下，王某又向张元发了份书面通知，称买主婚期迫近，急需装修房屋结婚，希望张元理解配合，尽快重找住户，从房子里搬走。他同时允诺，如果张元在农历春节前搬走，他愿意支付一个月租金的违约金。

　　张元本来就很不爽，见王某这样催促，更是生气，他索性不搬了。最终双方闹上了法院。在法院的调解下，王某同意赔偿双倍违约金，并协助张元尽快找到新住处，这才解决纠纷。对于张元来说，虽然经济上没啥损失，但为此事耗费了个把月的时间，也真够郁闷的。

　　律师支招 租前留个心眼买卖不破租赁

　　江苏金长城律师事务所的王健律师介绍，《合同法》明文规定：房屋发生买卖，并不影响租赁合同的效力；并且出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等的条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这便叫做“买卖不破租赁”原则。房客若是遇到房主逼迁，可据此维权。

　　租房小贴士

　　1、查看出租人的房产证明和有效身份证明。

　　2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。

　　3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。

　　4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 ，并要求出租方提供租金收据。

　　5、应对能否转租做出约定，对提前终止合同是否违约做出约定，对房屋维修做出约定。

　　6、明确违约责任和违约的补偿标准。

　　7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任等。(陈珊珊)