上述不规范导致不法分子很容易就能逃避政府部门的监管，伪造证明材料，实施诈骗，诈骗后又能逃之夭夭，过些时候又如法炮制。如贾某伙同他人通过伪造房产证、身份证出租他人房屋骗取租金，经查实的竟有14起，其中在2007年9月就有6起，而2007年9月24日一天就以同样方式作案3起，每次作案都能非法获利4000元以上，共诈骗被害人6万多元。

　　(二)市场信息不对称。房屋交易、租赁市场信息不对称体现在两个方面:

　　其一，市场交易信息不对称。房屋交易、租赁中介公司几乎垄断了整个房屋交易、租赁市场，而且这些信息为少数几家企业所掌握，从而操纵市场价格。此外，房屋交易、租赁中介公司往往通过在合同中附加条款限制客户获取信息的渠道，实践中多表现为在交易或租赁合同中增加条款限制客户与房主联系的条款等，这也导致了客户难以获得预购、欲租的房屋产权情况等信息。其二，有关行业管理信息不对称。所谓的行业管理信息指政府或其他相关机构发布的有关行业管理信息。相对于房屋交易、租赁企业而言，房屋购买者、尤其是承租者往往不会因为一次交易耗费大量时间、精力去了解整个行业的管理信息或不知道如何获取这些管理信息，有些从业人员即利用客户的这种心理进行诈骗。比如2008年5月，北京市建设委员会在其主办的“北京市房地产交易管理网”发布了《关于修订<北京市房屋租赁合同>系列示范文本和实行租赁合同网上备案的通知》，施行了租赁合同网上备案制度，有利于保障房屋租赁合同的安全性，有利于防止承租者上当受骗。但是实践中多数房屋承租者并不了解此项制度，房屋租赁从业人员更不会主动予以告知。

　　(三)被害人有侥幸心理、轻率心理、贪利心理，容易被犯罪分子利用。在涉房诈骗案件中，被害人的侥幸、轻率、贪利心理是导致被骗的重要原因之一。一是侥幸心理，表现比较明显的是在经济适用房、回迁房、单位分房等低价房购买过程中，被害人知道其购买这些房子是不符合条件的，但考虑到北京房屋价格的迅速增长，容易相信也愿意相信熟人的话，抱着侥幸心理支付了较高的购房费用。二是轻率心理，被害人无论是从熟人那里购买经济适用房等低价房，还是从“户主”那里承租房屋，都缺少足够的防范意识与风险意识，没有进行详细调查。三是贪利心理。

　　(四)涉房案件中民事欺诈与诈骗犯罪的模糊界限，增加了司法机关执法的难度，也给了不法分子逃避制裁的机会。在房屋买卖、租赁过程中，欺骗行为层出不穷，如何判断行为人的主观故意，准确区分民事欺诈还是刑事诈骗，考验着我国司法机关适用法律的能力和水平。不同地方的司法机关、不同司法工作者认识不一、执法不一。这也促成一些不法分子敢于铤而走险。

　　涉房诈骗犯罪应对建议及规制

　　(一)高度重视，切实解决住房这一民生问题。涉房诈骗犯罪案件之所以应受到重视，一是因为房屋与人们生活息息相关，是公众生存的根本，二是涉房诈骗数额巨大，如果不能及时惩治犯罪分子，追回损失，势必成为影响社会安全与稳定的一大隐患。

　　(二)加强对房屋交易、租赁市场的规范和监管刻不容缓。一是加强房地产经纪公司即房屋中介公司的规范与管理，首先是对其内部员工和辞职员工的严格管理，对内部员工的代理、洽谈、签约等活动要有明确记录与情况掌握，对辞职员工应及时收回租赁合同、授权文书等相关材料。其次对合同进行规范，严格按照北京市出台的合同文本使用，切实保护购房人、出租人、承租人的利益。二是建立房屋产权、租赁信息便捷查询制度，比如利用现代通讯手段，开通网络查询、手机查询等，使购房人、租房人能够及时发现问题，躲避风险。三是建立健全房屋交易、租赁行业自律性组织，发挥和加强其对行业行为的监督作用。四是建立和强化该领域的消费者协会。五是加强监管，对一些信誉不好、服务不好或者有欺诈行为的房屋中介公司加强监督和管理，严重的剔除出该行业。

　　(三)加大对伪造、私刻类违法犯罪的打击力度，增加涉房诈骗犯罪的犯罪成本。据不完全统计，2005年至今，涉房诈骗犯罪案件中，伪造房产证、身份证等证件的有25件，占四年来总数的45%。为有效打击和遏制涉房违法犯罪，一个行之有效的方法是尽量限制实现该类违法犯罪的条件，增加其成本，即对伪造证件、私刻印章等虚构身份的违法行为加大打击力度，特别是对专门伪造证件、私刻印章的不法分子进行重点打击，使涉房违法犯罪分子难以轻易获得诈骗条件，从而达到实现遏制此类违法犯罪发生的目的。

　　(四)加大宣传，增强公众风险、法律意识、规范意识。

　　(五)推进部门法衔接，加强相关部门合作、协调，建立被害人救济机制。(作者：黄福涛　谢财能 单位：北京市朝阳区人民检察院)