核心提示:小区有人在装修时改变房屋承重结构该谁管？小区里噪声太大怎么办？小区内车辆乱停该谁管？一些“小事”往往影响了小区邻里的和睦，今后这些事由谁管有了明确说法。泉州市政府近日出台的《关于加强全市物业管理工作的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)，从根本上规范了物业管理工作中的各种行为。

　　意见明确了各级各有关单位的相关职责，要求依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。对房地产管理部门、建设部门、城市管理行政执法部门、公安部门、消防部门、交警部门、工商部门、环保部门等市有关行政主管部门在物业管理中的执法管理事项(行为)、应予查处的范围进行了明确的规定。

　　遇事找“管家”可按图索骥

　　擅自占用、挖掘物业管理区域内道路与场地；违法搭建建筑物、构筑物……这些到底由谁来管呢？根据《意见》，各行政主管部门在物业管理中的执法管理事项(行为)清清楚楚。

　　房地产管理部门负责查处的范围包括：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；建设单位未按规定配足物业管理用房；物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门；其他依法应由该部门查处的行为。

　　建设部门负责查处的范围包括：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自改变建筑主体和承重结构；擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸；擅自拆改房屋承重结构；住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用；其他影响小区建筑结构和使用安全的行为。

　　城市管理行政执法部门负责查处的范围包括：违法搭建建筑物、构筑物；改变建筑物外立面，在非承重外墙上开门、窗；擅自改变储藏间功能等各种改变建筑物使用性质的行为；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木；未经有关部门批准现场搅拌混凝土；乱倒建筑及生活垃圾；在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的夜间施工作业；未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生；行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权；其他依法应由该部门查处的行为。

　　公安部门负责查处的范围包括：违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；以及其他依法应由该部门查处的行为。

　　消防部门负责查处的范围包括：擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用道路设施；实施其他影响消防安全的行为。

　　交警部门负责查处的范围包括：开放式小区车辆乱停乱放等交通违法行为；配合住宅小区内车辆乱停乱放的整顿工作。

　　工商部门负责查处的范围包括：依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；对住宅改变为经营性用房、申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；其他依法应由该部门查处的行为。

　　环保部门负责查处的范围包括：贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染；其他依法应由该部门查处的行为。

　　物业服务企业及业主委员会

　　管理服务行为不能随心所欲

　　《意见》对物业管理活动中相关主体行为进行了进一步规范，要求物业服务明码标价，每个小区都要有物业管理用房，业主委员会可实行合理的薪金补助制度。

　　物业服务要明码标价

　　物业服务企业要按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度。因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主规约行为的，应当予以劝阻、制止。对违反业主规约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内报告当地有关行政主管部门。在承接物业或退出物业时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

　　不得擅自处分业主享有的物业共用部位

　　建设单位应当按照规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4%。且不少于50平方米配置；建筑面积超过10万平方米的，超过面积部分按照2%。增配。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交给物业买售人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。

　　业主委员会可有薪金补助

　　业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼，负责召集业主大会会议，向相关社区居委会(村委会)通报有关情况。定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，督促业主及时交纳物业服务费用和专项维修资金，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，配合社区居委会(村委会)依法履行自治管理职责，支持社区居委会(村委会)开展工作并接受其指导和监督。组织任期期满后的换届选举，依法做好相关资料移交和财产清算工作。

　　对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确。

　　引导和扶持行业发展

　　鼓励社区居委会

　　成立物业服务企业

　　物业服务要规范收费，物业管理用房不能计入容积率，物业服务企业违规行为要记入信用档案……《意见》提出了一系列引导和扶持物业服务行业发展的具体意见。

　　物业服务要“质价相符”

　　物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，联合房地产行政主管部门及时制定与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；要监督物业服务企业全面推行明码标价收费公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区内向业主公示。

　　物业管理用房不计入容积率

　　各级各有关部门要将辖区内一些分散的、规模较小的旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。要通过采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理、业主大会决议自治、业主大会委托社区居委会管理等方式，解决旧住宅小区管理难问题。鼓励社区居委会(村委会)成立物业服务企业，发展专业化的物业服务。新建楼盘要配足物业管理用房及停车位、车库等配套设施。物业管理用房建筑面积不计入容积率，不进行产权面积公摊。对未实行“一户一表”改造的物业管理区域，物业管理单位要积极配合供水或供电单位加快推进“一户一表”改造。

　　尝试企业等级评定

　　要培养健康的物业服务市场，依托行业协会，强化行业自律管理，建立物业服务招投标有形市场，规范物业项目接管和前期物业服务招投标。发挥品牌企业带动效应，依托前期物业服务招投标平台，积极引入资质高、信誉好、服务质量优的大型品牌物业服务企业入驻。抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，逐步尝试企业等级评定制度，完善企业信用管理体系，对物业服务企业违规行为及时记入信用档案，并适时向社会公布，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

　　明年起物管工作纳入政绩考核

　　不合格者不得评先进

　　依据《意见》，明年开始，物业管理工作将纳入工作考核内容，考核不合格者将会影响到评优评先。

　　按照这一意见，自2010年起，市政府将物业管理工作纳入对县(市、区)政府及市直相关部门的工作考核，县(市、区)政府将物业管理工作纳入对街道办事处(乡镇政府)、社区居委会(村委会)、各相关职能部门(基层组织)年度工作考评的重要内容。要逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为综合治理、平安建设先进单位和文明单位。 （王朝晖）