难言的观念：“有其屋”是否要“买其屋”

　　“居者有其屋”是否“住者买其屋”，这不是个新问题。在“住房私有率世界第一”的背景下，讨论这个问题就有了新的空间。以前，我们会说买房是缘于文化习惯和保障不足，可是面对如此之高的住房私有率，谁都会有一个直觉的反应：凭什么大家都买房，为什么就不让我买房？

　　面对这样的梦想，大道理显得有些苍白，我们不妨用数字来分析一下，这个梦想有没有可能成为现实。

　　先说住房供应，看它能否满足人口增长需求。我们以最近三年为例。从2002年底到2005年底，全国的城镇人口净增6000万。可是，同期的城镇商品房供应只有10亿平方米。按照城市改造“拆一建二”的惯例，只能有5亿平方米投放市场，按户均90平方米，总共只能满足550万个家庭，这个数字，离6000万新增人口，有着巨大的差距。当然，同期还有1亿平方米经济适用房上市，但基本上改变不了大局。这个落差必然导致城镇人口的住房私有率持续大幅降低。

　　再说住房价格。巨大的住房供求矛盾，决定了商品房必然会变成一种价高者得的商品，它不可能降到人人都买得起的水平。不仅是新增城镇居民中的大多数买不起房，老城镇居民中的低收入阶层，如果没有参加房改，也将会买不起房。这些人要想买得起房，就只有依靠国家的福利政策。

　　国家有能力满足这个需求吗？我们不妨算一笔账。据权威部门预测，到2010年，中国的城镇人口还将新增1.2亿。新增人口加上多年沉淀的无房人口，城镇无房总人口将超过两亿，如果按照三口之家、户均90平方米计算，至少需要再建60亿平方米的住房。而同期商品房最多满足三分之一的需求。也就是说，还有40亿平方米要由国家提供，才能满足“住者买其屋”的要求。40亿平方米几乎相当于中国城镇住宅总面积的三分之一。从数量上来说，这绝对是个不可能完成的任务。而且根据这些年的经验，如果用出售的方式解决低收入阶层的住房，福利就很难真正到达低收入者的手中。

　　所以，住房私有率的降低是不可避免的趋势。城镇住房问题将有很大比例依靠租房解决。在这个过程中，努力推动政府多盖一些面积不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正确方向。

　　制度的欠缺：公共住房是建设短板

　　美国，68%；英国，67%；德国，42%。看看中国81.62%的住房私有率，未免有些诧异。

　　发达国家如此低的住房私有率能说明什么？这些国家的就业流动是常态，为了可能的发展机遇，欧美人士习惯了不买房。但是这只是直观的感觉，由于拥有成熟健全的住房保障体系，不仅不愁找不到可租的房子，而且房价保持着相对平稳，租房买房的成本比较只有些微差别。丹麦的做法更彻底：全民租房——主要是向政府租。

　　计划经济条件下，中国实施的是福利化分配方式，住房是全民的福利品；市场经济条件下，通过住房制度改革，对于有支付能力的居民，要通过市场解决住房，对于低收入家庭，政府通过住房保障，解决其支付能力不足的问题。81.62%的住房私有率，根源就在于住房保障制度的欠缺。经济适用房不但被指“变味”且供给速度明显滞后，廉租房则更为稀缺。这就迫使中低收入者不得不在商品房市场解决住房，越来越多的“房奴”便是最有力的证明。

　　满足低收入人群的住房需求，廉租房同样可以制约房价的非理性上涨。媒体公布的公式称，廉租房与房价呈反比关系。廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%，最大的受益者是普通老百姓。

　　从1998年提出建立廉租房制度，到2003年出台相关管理办法，中国291个地级以上城市中已有221个城市在去年年底前实施了廉租住房制度，但是70个城市的空白仍然暴露出资金上的无奈。原来的财政体系中，社会保障重在保吃穿、保就业、保养老，而住房并没有纳入预算科目。再加上商业地产带来的收入，这些都令地方政府忽视公共住房建设。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保商品住宅市场按市场规律运作的基础。

　　住宅市场成熟的地区，政府均将持续供应可负担住宅(即廉租房)列为重要的施政目标，比如伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1／4为可负担用房。事实上，这种制度设计是一种多赢，低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升，城市也通过不断获得低价劳动力而维持竞争力，而先租后售的做法同样可以回笼资金。(钱飞鸣 苗凡卒)

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