监管的难题

　　根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。

　　中国对外资购房过度开放，使得大量外籍人士广泛参与到购房“大军”中。尤其2003年之后，一些欧美人士博弈中国人民币升值，也加入原本是海外华人为主体的购房队伍。他们对上海房价的飞涨起到火上浇油的作用。

　　据央行统计，2004年共有220亿元外资进入了上海，其中70亿元用于购房。境外资金购房主要集中于别墅、公寓等高价位商品房。2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额，同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。境外人士投资购房之疯狂，令人乍舌。

　　限制境外人士购房，势在必行。不过，如何区别对待境外人士及各种不同种类的外资，则是一大难题。中国人有着叶落归根的传统，将来华侨购房会越来越多。这些华侨的感情能够伤害么?同样，对不同种类的外资在技术上怎样进行限制，也是一个急需解决的问题。

　　纵深：设限外资方向之争

　　外资进入房地产的问题，决策层已关注一年有余。国家总体限制性政策的出台，仅仅是个时间问题。不过，受制于一系列的因素牵制，其出台也并未如外界猜测的那么简单。

　　中央早已关注

　　无论是国务院“地产调控6点意见”，还是随后发布的9部委《意见》当中，都没有针对外资的设限条款，但这并不能证明中央政府并未意识到外资对于房地产及宏观经济可能产生的连带性影响。一业内人士告诉记者。

　　记者了解到的消息表明，在国务院发布“地产调控6点意见”之前，决策层曾召开过多次会议，在其中的一次会议上，房地产行业的外资问题曾被领导同志专门提出，并要求关注其可能对房地产和宏观经济所产生的影响。

　　有消息称，在会上，最近频频在内地房地产收购物业或进行投资的摩根斯坦利等境外基金机构被点名——这足见中央政府对于房地产外资问题的关注。

　　实际上，中央政府在持续关注房地产外资问题的同时，已经开始使用一些技术手段对外资购房等行为进行控制。而所谓技术手段主要是以外汇结汇的审查为主，也就是说，通过严格审批，控制外资购房的发展速度和规模。

　　在今年“地产调控6点意见”下发之后，外汇购房的结汇明显从紧，并已经强化了审批，长期负责海外销售的一家中介代理机构的负责人告诉记者，“原来3天就可以审批下来的，现在基本已经延长到了一周。”

　　这意味着，虽然在去年和今年的调控过程中，外管局并未加入到调控的主要协作部门中，但其对房地产外资的控制却一直“潜行”。去年上海房价的快速上涨势头得到抑制，实际上便与外管局对外资的控制有关。此前，外资大规模涌入，曾是推动上海楼价快速上涨的主要原因之一。

　　技术瓶颈

　　《中国经营报》记者目前掌握的消息表明，究竟由哪个部委对外资进入房地产进行调控管理，现在还没有明确的说法。

　　到目前为止，参与房地产调控的部门已经从去年的7个增至今年的9个，却唯独不见与外资相关的外管局和商务部，而没有这两个部门的介入，对房地产外资的调控就无从谈起。而这两个部门的“隐身”，则与对外资进入房地产设限的技术因素有关。

　　“现在中国只有资本项目下的外资进入受到管制，QFII每年是有额度的。”银河证券首席经济学家左小蕾对记者说。目前，房地产项目则是被置于日常消费类科目，而在现行的外资政策下，这个科目是受到鼓励的。

　　这两个科目有着“天壤之别”。资本科目的外资管制政策，主要控制的是外资流向中国资本市场的规模和速度，以避免中国的资本、金融体系受到国外投机资本冲击而产生风险。而日常消费类科目所面对的只是普通的外资消费行为，由于除购房之外，普通消费行为所涉及的资金额度相对较少，不会造成金融风险，故此长期以来没有限制性政策，这个科目也一直处在被鼓励的范围。

　　目前，中国对资本市场的外资管制采用的是QFII额度。然而，使用QFII额度对房地产外资进行限制显然不现实。虽然频繁“现身”于中国房地产市场的摩根斯坦利等外资拥有QFII资格，但其投资于房地产的往往是专门的房地产投资基金，这类基金不牵涉资本市场，故无法对其使用QFII额度进行管制。另一方面，这些资金在日常消费科目下，进出相对自由，外管局对其监管也有一定的困难。

　　“即便真的对房地产领域设限，我们也有变通的办法。”一位境外基金人士私下对记者表示。他所言的“办法”很多，其中最为简便的一种便是与中国内地企业成立一家公司，使其拥有合资公司地位，然后再以这家公司的名义收购物业或者进行投资，如果所需资金很大，则可以用同样的手段注册多家公司解决问题——这恰恰是目前监管的技术难度所在。

　　方向争议

　　从目前中央政府对于使用外资的总体思路来看，对房地产外资设限只是迟早的问题，然而，究竟采用哪种思路对其进行控制，却存在着不小的争议。

　　中国社会科学院金融所研究员尹中力是外资设限问题上的“强硬派”，他甚至主张将房地产置于资本科目下进行监管。“从世界各国的情况来看，没有一个国家将房地产置于经常消费科目下，房地产不是快速消费品，属于资源性产品，应该对外资加以监管。”

　　但在“温和派”看来，即采用税收等技术手段增大外资的成本，降低收益，对其进行控制。

　　从记者目前掌握的情况来看，相关主管部门比较倾向于后一种思路，对于将房地产列入资本项目下进行外汇管制并不持支持态度。有消息称，相关主管部门正在酝酿从四个层面对房地产外资进行限制。

　　首先是税收，比如调整进入房地产的外资一直享有的所得税减免等优惠；其次，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；第三是从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；最后区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。显然，在这些层面相对于资本科目下的配额管制要“温和”得多。

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