北京　“风暴”前气氛凝重

　　在深圳市政府坚定不移地贯彻国家房地产调控政策、出台“深圳细则”之后，北京市仍无细则出台，倒是曝出主管城建工作的北京市副市长刘志华被免职、京城地产界重量级人物刘晓光被传唤配合调查的新闻，这令业界人士对未来的“北京细则”以及调控力度平添了几分想象空间。

　　在刚刚结束的北京夏季房展会上，从市场动向似乎可以看出些许端倪：4天的夏季房展会仅意向性成交了4.5亿元，不及以往展会的三成，创下近年来的新低。对于这种市况，有着不同的解释。较为普遍的看法是，房产调控政策效应开始“发酵”，购房者在观望等待。但熟悉市场的人士则认为，北京开发商在静待政策细则出台，所以参展的兴趣不大。此外，普通住宅太好卖了，所以没有宣传推广的必要。

　　从购房者与开发商的观望等待可以看出，具体政策实施细则的制定将会对北京市场走势产生巨大的影响。

　　北京房地产市场处于政策“真空期”时公布的统计数据，颇能说明一些问题。6月底，北京市统计局公布的数据显示，1-5月，北京市普通住宅价格指数累计为109.4%，涨幅累计9.4%。新建商品房价格涨幅继续增加，二手房价格涨幅有所回落，普通住宅价格涨幅略高于高档住宅。日前，有消息称，今年上半年北京房地产业完成税收110.7亿元，增收28.6亿元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超过百亿。

　　“房价上涨9.4%，房地产业相关税收增长13.5%，这就挺能说明问题。”房地产业界一位人士分析，“这表明房地产的利益格局是，政府拿‘大头’，开发商得‘中头’，房地产衍生行业赚‘小头’。所以说，如果仅是行业利益集团的游说还不足以令中央政策的落实化于无形，各地方政府的利益盘算才是这场博弈的关键所在。”

　　令众多北京开发商感到不安的是，目前在北京已经拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证的房地产项目有600多个，总规划建筑面积达2000万平方米。在这些项目中，套型建筑面积在90平方米以下的户型仅占10%。如果严格按照九部委的文件精神执行的话，市场结构调整的力度将非常大。由于原来的规划条件将有重大改变，不仅开发商的产品市场定位要“推倒重来”，而且已开盘项目若后继开发规划作出调整，肯定会对此前买房的客户产生影响。不过，按照北京市有关方面的说法，管理层将本着“认真贯彻，结合实际”的原则，综合考虑各方面的因素，在保证市场稳定的前提下，出台相关细则。因此，北京市场的未来走势将在很大程度上取决于政策细则的内容。

　　业界一位资深人士预测，行政力量强力介入下的这次房地产结构调整，将导致市场格局发生根本性变化。最晚到明年一季度，大量套型面积90平米的中小户型住宅将在市场上出现。虽然房子的单价不一定会下降，但总价肯定会大幅降低，这将使一些原来买不起房的人看到希望。对于房地产业来说这也是一个长期利好，因为在客观上能动员出更多的购买力进行住房消费。到明年，随着廉租房和经济适用房等社会住房保障体系的完善，房地产市场结构会更趋合理。

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