3 融资

　　关键在于金融变革

　　上半年的房地产业融资市场可以用“雪上加霜”来形容。限制“银根”作为中央最为核心的调控手段已经产生很大的效应。融资受阻、资金链断裂、项目滞销等各方面不利因素如梦魇般困扰着房地产企业。

　　开发贷款的审批越来越严格。银监会的最新表态是，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。但即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。

　　如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及打捆贷款的方式获得资金的道路也在受限。

　　“国六条”下发后不久，银监会提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款。开发商最后一条融通之路也被堵死。

　　国务院发展研究中心金融学教授巴曙松表示，中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过份的依赖于银行。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险。

　　专家认为，小的房产企业必然在日后的金融风险中倒闭或者被吞并。而具备发展实力的开发商则会争取海外上市融资，就像世茂集团和上海绿城等。

　　房地产开发自筹资金的比重上升很快，但是对银行的依赖程度还未减轻。业内专家普遍认为，房地产企业必须要开拓多元化的融资渠道，债券、短期融资券等等，不然还会对中国的经济产生挤压。(一凡)

　　4 结构

　　政策博弈现实怪圈

　　“我一直没有看到90平方米和70%这两个指标的相关性论证，却有一些例子让我有点怀疑这个标准设定是不是市场需求。”昨天，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生这样表示。

　　她介绍，曾遇到专门到北京来反映情况的江苏开发商，说江苏城市90平方米以下户型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外还收到了一个上海开发商的信，说控制套内建筑面积并非新话题，如“六五”到“八五”期间，普通住宅规定是55平方米，高层住宅限制在65平方米，这家开发商共建设了1000万平方米此类住宅，却用了10年才把这些户型消化掉。

　　这与半个月前，建设部165号文件尚未落地时，本报独家披露的楼市普遍存在“倒70%怪圈”相当一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面积占成交总量的30%还不到；在北京，商品住宅现房成交套均达152平方米；在广州、深圳、天津等地，90平方米以上户型也在成交统计中占到大半边天……。

　　“90平方米和70%这两个数字最后能不能实现，还是市场说了算。如果真的以后70%以上都是小户型，但所产生的结果却是多年以后形成空置，那比房价下降还可怕。当然，目前中小户型肯定要做，因为是比较缺位的。”聂梅生最后持这样的观点。

　　市场人士更在意现实性的操作。世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜认为，首先，调控楼市结构必将落点于处于源头的土地供应，“政府的态度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高档住宅用地，放的就是中小户型、中低价位的部分。”其次，市场产品地位的变化也显而易见。“紧凑型的房型将会从非主流位置升至主流位置，曾经的主流产品在调控形势下不得不让位。”

　　虽然“小户型之梦”任重而道远，但各方都在等待着这场楼市结构“惊天大逆转”的到来。(李和裕)

[上一页]  [1]  [2]  [3]  [4]  [下一页]