多管齐下治理房市

　　“要消除市场失灵和市场局限性对房地产经济的影响，建立有效的房地产市场经济机制，应采用渐进的改革模式，不断改善市场生态环境，这是保证宏观调控有效性的基础。”这位银行高级研究人员指出，当前的房地产市场无法建立起一个自足均衡的系统，因为企业无法通过现行的法律与经济政策形成明确的预期，导致经济行为的无效率与短期化。

　　认为当前的宏观调控仅用市场手段就可以解决的想法，是行不通的。因为市场建设是一个自发的、漫长的过程，不会在短期内起作用。因此，还应采取有效的总供给管理措施，调整需求结构，通过完善公平的法律手段和政府科学管制手段如房价管制、投资准入限制、高税率抑制房地产企业，补助普通购房者等，来消除市场失灵的问题。

　　此外，政府应加快由主导建设型政府转向公共服务型政府的转变，尽快建立住房保障体系，理顺中央和地方政府之间的关系，创新政治体制，完善对地方政府和官员的考核体系。

　　“具体到金融政策的调控，我认为应该调整信贷结构，加强房地产金融体系的创新。”他指出，应该对过度集中于房地产业的信贷结构进行调整，加大对其他行业有发展前景的中小企业的融资支持，建立有效的信用体系，优化信贷结构，有效规避房地产金融风险。

　　日前，央行副行长吴晓灵在住房金融体系国际研讨会上强调，中国的住房改革经过20多年的探索，初步形成了以银行信贷为主的住房金融体系。但这个体系近几年开始显现出不能适应的迹象，需要深化改革加快发展。

　　对此，这位银行高级研究人员也表示，改革住房金融体系已经势在必行，积极进行金融创新是其中的重点。

　　“首先是房地产的资产和资本市场的创新。比如产品可以进入资本市场，资本市场则可以进一步加剧与国外的融合。”他指出，其次，应该减少间接融资，增加直接融资，实现融资渠道的多元化，加快国际化、全球化的步伐。比如，适当增加外资银行、国外基金在房地产开发融资方面的比重等。

　　第三，发展房地产金融的远期交易市场，用房地产证券化取代预售制度，分散金融风险。

　　第四是房地产金融制度和技术、产品的创新，可以通过引进外资银行或中外合作的方式创新。

　　“必须强调的是，针对房地产的宏观调控并非仅靠金融政策的调控就能一蹴而就，需要房地产业各相关政府部门相互沟通、协作，联手调控。”他指出，去年宏观调控没有取得十分理想的效果，部分源于政府部门的配合存在问题。这是日后宏观调控应该引以为戒的。

　　正常下跌，但不能暴跌

　　“调控的目的是挤出房地产经济泡沫、控制稳定房价。”姜明认为，北京的房地产市场肯定是存在泡沫的，对于泡沫潜藏的金融风险，银行比较担忧。但银行的处境也十分尴尬：一方面房价高，房屋销售不理想，如果开发商低价销售房屋，可能导致资金链出问题，银行会受到牵连；另一方面，如果开发商强撑房价继续上涨，房地产泡沫不断膨胀，一旦破灭，银行将遭受巨大的金融危机。

　　“像上海房价那样的正常下跌，银行能够承受得起，但不愿意看到暴跌。”姜明表示，目前银行对于住房按揭仍然保持发展的态势，对于单纯的开发贷款则显得特别谨慎，尤其对于预期会出现资金问题的开发商已经开始更加关注。

　　他告诉记者，北京目前已经有一些开发商的资金链趋于紧张，此次加息更加重了开发商的资金压力。商业银行应适时关注此类开发商的资金状况。（谢丽佳）

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