顾建发：市场调控将不会放松

　　国家此轮的宏观调控，早在2003年央行出台121号文件时便宣告奏响序曲，2004年和2005年的上半年，国家和地方政府又从税收、金融、土地等方面推出了一系列的调控措施，曾经一路狂飚的中国楼市也从去年上半年宏观调控全面产生效应后踏上漫长的调整之路。不过，调控的脚步迈入2006年，各地的楼市又出现了不同的表情。今年第一季度，京沪穗深等一线市场成交放量，特别是北京、深圳的房价一路走高，让业内又开始产生忧虑。

　　促动房价上涨因素复杂

　　应该说，导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡，从而助推了房价。

　　具体来看，去年调控以来，南北中三大地区市场的变化还是有目共睹的。其中，长三角地区受到调控的影响最为明显，从1999年就开始进入上升通道的上海楼市，在连涨好几年后，至去年也差不多触顶，正好在政府加大调控力度的外力作用下，终于冷却下来，目前虽有选择性的回暖，但已趋于理性。

　　市场调控将不会放松

　　而南北地区在这一轮调控中所受的影响似乎比较微弱，这当然也有其内在因素。如一直是跟着香港走的深圳楼市在2003年才算启动，宏观调控虽在那个时候拉开了序幕，但造成的影响还是敌不过恰处于上升通道的市场的。北京楼市则是原先的一个本地化市场逐渐成长为了全国性市场，很多赴京工作的外地人及生意人都需要在那里置业，当然加上大城市一贯的吸引力，也不排除投资力量在其间发挥的作用。

　　最近，发改委又强调今年将严格治理钢铁、电解铝、铁合金等11个行业的产能过剩问题，严格市场准入和加快淘汰落后产能将成为促进中国产业结构调整的重要手段。同时发改委也强调了对房地产业的调控将继续不放松。

　　房地产行业需要稳定发展

　　的确，房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及社会的稳定。面对这一社会焦点问题，国家已连续出台了一系列稳定房价的政策措施。而对于未来的政策趋向，政府官员已经在不同场合发出一致的声音——在今年这个“十一五”规划的开局年，房地产这一重要行业更需要稳定地发展，避免大起大落。

　　调控要符合老百姓需求

　　至于能够调控房价的具体举措，个人认为，征收二手房交易个人所得税、抬高房产投资的资金门槛、加大社会住房保障等都是值得着重把握的。如二手房交易个人所得税中国一直都有，其应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额，但目前开征的城市并不多，不过此举只有在供求平衡的市场才会产生作用。还有要提高投资门槛，如房贷政策上对购买第二套住房提高首付成数及无优惠利率。

　　此外，推动房价合理化是促进社会和谐的一大要素，政府在社会住房保障工作上还是要“理直气壮”的。包括完善住房保障制度，扩大保障覆盖面等等。房地产结构性矛盾目前依然存在，普通百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾也并未解决，今年建设部等相关部门的工作要点中已明确要控制高档住宅开发，改善市场结构，以稳定房价。另外，部分购房者的消费行为还不够成熟，政府需要进一步鼓励适度消费。总之，对城市楼市的调节要继续沿着老百姓需求方向发展。(作者为上海社科院房地产研究中心副研究员)

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