别墅、类别墅还将继续出现

　　对于北京去年以来别墅供应量陡增的原因，公衍奎认为主要来自以下三个方面：一是2004年“8·３1”大限过关了相当多的郊区土地，别墅用地在这些土地中占较大的比重，经过两年多时间的开发，这些项目形成了相对比较集中的放量；二是对别墅没有一个统一的定义；三是政府多头管理所致。由于缺乏一个统一清晰的定义，再加上多头管理，因此在把关和管理方面存在很大的漏洞，使得一些开发商在普通住宅用地上建了别墅产品。

　　与那些纯正的独栋别墅相比，当前楼市一个值得关注的动向是，类别墅的产品不断涌现，这些产品是不少开发商在普通住宅用地基础上经过一番“变脸”演化而来。置信华安公司项目就是这样一个例子。该公司拿到土地是在2004年年底，是建筑面积10万平方米、容积率为1.5，限高15米的普通住宅项目用地。

　　“如果我们当时建成六层板楼的普通住宅，每平方米最多也就卖3000多块钱，而且还不一定卖得出去。”聂欣说，在对项目进行充分的前期调研之后，置信华安公司对项目“动了一些脑筋”，进行了一番“调整”。

　　聂欣所谓的“调整”，主要是加装了电梯，改变了户型和外立面设计，同时对整个房屋做了下沉处理。经过这样一番精心的“调整”，原来六层普通住宅项目在置信华安公司手里摇身一变，看上去像只有四层半，而且成了“京城惟一的三叠拼别墅”。虽然容积率由1.5降为1.3，发生了细微的变化，但项目均价提高了2000多元。

　　尽管和那些动辄四五百万元以上的别墅比较而言，置信华安公司项目还不能算是真正意义上的别墅，但“花100来万块钱就可以圆‘别墅梦’，享受别墅生活品质。”还是让许多购房者十分踊跃地掏了腰包。据聂欣介绍，从去年11月开盘至今，置信华安公司的销售工作已创下了一个奇迹，一期近700套房屋已经销售过半，刚刚过去的3月份，该公司项目销售收入首次突破了1亿元人民币大关。

　　最后值得一提的是，除了类别墅项目，在京城楼市，还有一些没有产权的四合院，如号称是长城脚下的四合院的“家春秋”及位于怀柔的“山水四合院”。这些成片开发的四合院用地属于未经征用的农村集体土地，在这样的土地上兴建的房屋自然拿不到产权，甚至连正式的房屋买卖合同都没有。这样的项目也赫然出现在别墅类专业网站上。

　　“这种项目很难讲清它是不是别墅项目。”聂欣说，如果仅从它的售价和其本身的高端市场定位，和别墅没有什么区别，但它又确实不同于一般意义上的别墅。

　　“别墅是禁不了的，因为有人需要。”公衍奎认为，需求决定着市场。“北京开发商目前已经取得的别墅项目用地至少可以够其开发四五年。”聂欣预测，因此今后还会有别墅不断冒出来，“类别墅项目也会很多。”而这，也正是当前和今后一段时间限建豪宅政策无法回避的一种尴尬。（周雪松）

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