深化房地产产能过剩认识　有利宏观经济稳健运行

　　面对产能过剩，人们难免会产生这样的疑问，本轮宏观调控始自2003年4月，当时调控的出发点就是为了防止投资过热，避免行业出现产能过剩造成信贷不良资产。但是为什么自2005年以来，钢铁、建材、冶金、化工、电力等一些行业还是出现了产能集中释放，供大于求的矛盾开始突显？

　　宏观调控之所以没能阻止产能过剩，关键有两点：一是宏观调控存在滞后效应；由于目前投资过热、产能出现过剩的行业都是一些生产资料产业，投资规模大、周期长，调整起来难度大、时间长，投资热降温需要一个相当长的阶段。二是不可讳言，调控各部门之间的分歧影响了宏观调控的实施和效果；如果说，2005年是名副其实的“房地产宏观调控年”的话，那么，2004年可以说是名副其实的“房地产泡沫争论年”；在这种房地产到底有无泡沫也尚无定论的前提下，宏观调控企图通过降温房地产，进而降温其上游产业的所有举措，自然是大打折扣。

　　产能过剩是个相对的概念，是相对于需求而言的。然而，需求是个变量，事先准确预测确实不易。因此，在产能过剩的结果未出来前，预测产能是否过剩，往往存在着争论。

　　房地产开发，从资金这个角度讲，其实质是一个资金运作的过程。房地产“产能过剩”，反映到资金层面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，一旦房地产行业吸纳了过度的资金，也就出现了所谓的房地产“泡沫”。房地产是否存在“产能过剩”的争论，从资金层面讲，其实质就是房地产是否存在泡沫的争论。

　　房地产泡沫按其表现形式，一般地说，可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。

　　国家统计局中国经济景气监测中心日前发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有这样三组数据——

　　1、2005年前11个月，中国土地购置面积中，有一半以上即将近1.7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8%。

　　2、中国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7%，比上年下降26.5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18.8%，但仍比上年低11.4个百分点。

　　3、商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0.63亿平方米，比上年同期分别增长14.2%和8.0%。

　　从以上这三组数据，结合 “房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，中国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显——

　　地产价格泡沫，主要累积在“1.7亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产热点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。

　　房屋空置泡沫，主要累积在“中国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“1.14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11.4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14.2%和8.0%”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。

　　房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。

　　房地产形式是产业，本质是金融，由此可见，中国房地产“产能过剩”，已是一个不争的事实。当然，这种过剩只是一种相对的过剩，是相对于民众现实购买力的过剩。最粗略地说，房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差，也就是房地产泡沫。

　　中国房地产行业的“产能过剩”，由前面一节的分析，可以知道，从房地产开发所需的钢材、水泥等建材的角度讲，是房地产上游关联行业的产能过剩；从组织生产能力讲，房地产企业已经可以组织生产出超过消费者需求的产品，是房地产行业整个企业队伍组织生产能力的过剩；而从资金的角度讲，也就是房地产行业吸纳投资资金的过剩。

　　当然，我们必须看到的是，房地产的“产能过剩”，是一种结构性的过剩，是相对于广大中低收入阶层现实购买能力的过剩，是经济适用房、廉租房等保障性住房匮乏，中低档商品房过少，而高档商品房过多的一种结构性过剩。

　　如果无视房地产的这种结构性的“产能过剩”，也即房地产吸纳资金的结构性过剩，那么，最终的结果，只能是继续加剧“地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫”的膨胀。而由于中国房地产融资，至今没有形成风险分摊机制，房地产的资金最主要来自于银行，在这种情况下，房地产的泡沫风险随时就有可能演变为金融风险。

　　在一些房地产热点城市，“地产价格泡沫”、“房屋空置泡沫”和“房地产投资泡沫”这三者已经兼而有之，房地产泡沫风险正在逐步凸显之际，有关部门将房地产列入产能过剩行业名单，无疑极具警世作用和现实意义。

　　从宏观经济上讲，这有助于市场各方主体，正确认清当前中国宏观经济形势，自觉顺应中央宏观调控政策而动，继续严把土地、信贷这两道闸门，控制投资过快增长，尤其是产能过剩行业的投资增长，顺利完成中国经济的结构性调整。从房地产行业经济讲，也有利于房地产市场各方主体，认清当前房地产市场形势，增强结构调整的紧迫感和危机感，严格控制高档商品房开发，切实增加中低档商品房、经济适用房和廉租房建设力度，鼓励和支持居民住房消费需求的理性释放，逐步挤出房地产泡沫，化解房地产金融风险，最终实现房地产乃至整个宏观经济的稳健运行。

　　（来源：人民网房产城建频道 作者：章林晓）

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