放宽公积金贷款旨在鼓励自住需求

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。

　　央行上海总部的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。分析人士据此认为：央行对房地产业的态度已转为“观望”，房地产信贷政策放松的可能性增大。

　　相对于金融监管部门，地方政府发出的信号被认为更加明确。

　　上海市今年元旦出台了新的《公积金管理条例》。2006年2月28日，上海市公积金管理中心又发布了《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。通知的具体内容是：从3月1日起，购买竣工年限在5年以内(含5年)的二手房，可以享受与一手新房同样的公积金贷款条件，即贷款额不超过总房价的80%，最长期限为30年。

　　“今年总体上政府对投机的打压不会变。可能对原来过于严厉的控制进行缓和，而主线仍然是调控。”易居中国研发中心经理郑翎昀表示。“局部范围会有政策调整，具体来说可能在贷款政策上就会有所松动。”

　　中原地产研究部张涛认为：新政策出台有两个背景：一方面银行房贷有所下降；另一方面，开发商在“受煎熬”，市场处于低迷状态。“政策的目的应该是希望市场有所恢复”。

　　据分析，年轻的购房者群体和郊区次新房的购买者可能会充分享受新的政策。这两个群体面临首付资金不足的问题。申请获批80%公积金贷款额度的楼龄控制在5年(含)以内，将鼓励这两部分购房群体入市。

　　“政府出台公积金新政策，就是鼓励正常消费，让人们下决心入市。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为。“公积金政策对自住的购房者有促进作用，因为在上海有工作的居民才能享受住房公积金。二手房市场长期来看还会上升，对一些购买力比较低的居民会有更大的实惠。”

　　有望引发“二三级市场联动”

　　上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。

　　业内专家认为，对二手楼市的刺激对一手市场同样是针强心剂。

　　此次调整预计不会对公积金贷款质量产生影响。公积金贷款客户群稳定，不良率低于银行的房贷。虽然公积金对银行的个人信贷存在一定的竞争关系，但是此番政策放宽对银行、一手楼市的影响并不大。

　　“一来公积金贷款的量不大，二来公积金的范围有限制。”中原地产研究部张涛表示。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发也认为公积金对商业银行个人房贷的影响不大。因为公积金数量少，随便一套80-90平米的房子，公积金就不够了。

　　“新政策的出台就是具体鼓励自住性消费。”申新房地产研究室主任蒋正华表示，“中央和地方政府的报告都明确指出去年宏观调控的收效明显，在这种状况下，政府开始鼓励正常性消费。而且房地产是国家的支柱产业之一，稳定房价对国家经济也是有利的。”

　　“新政策会促进一手楼市。”深思域高级研究员刘瑾认为。

　　众所周知，上海曾在“二三级市场(新房、二手房)联动”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很强的联动关系。二手房市场人气上来了，被释放出来的改善型自住需求会很自然地带动一手房市场。对于沉寂多时的投资者来说，如果二手房市场回暖，投资收益比较高、市场活跃后，投资性的需求也会上升；二手房脱手以后，也可能会再买进。

　　但是，“二三级市场联动”在新的历史条件和政策背景下能否成功，还取决于更多因素。下一步的政策会是什么？社会各界对于“转按揭”政策的放松有不小的期待。

　　“如果市场继续低迷下去，可能还会有一些鼓励消费的政策出来，”顾建发表示，“比如说，有条件的放开转按揭，有换房需求的居民可以办理转按揭。”

　　在银行方面，个人住房贷款除了首次购房者的贷款比例适当松动以外，银行贷款形式上的创新也被广为关注。除了深发展的“双周供”，招行、建行等也都在开发新的贷款形式。(李杨）

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