中新网2月17日电  据《北京晨报》报道，去年11月，北京建委出台的“经济适用房定向销售拆迁户”政策把众多非拆迁户的中低收入者排除在经济适用房门外。当那些非拆迁户又买不起商品房的北京市民正一筹莫展时，今年年初传出利好消息：北京拟建部分限价商品房，让中低收入人群也买得起房子。

    “夹心层”面临住房难题

    今年年初，北京建委副主任苗乐如向记者证实，为了遏制不断上涨的房价，保障中低收入人群的住房，政府正在考虑推出限价商品房。

    虽然去年房地产宏观调控力度非常大，但是建委的数据显示，去年全年，北京市商品住宅期房预售均价为6725元/平方米，比前年涨幅高达19.2％。苗乐如认为，房价高涨的最重要原因是中低档商品房供应出现了明显下降。据悉，去年均价在5000元以下的中低档商品房期房与现房的供应量较前年分别下降了24.8%和33.8%，开发商为追逐高利润过多供应高档房、广大工薪阶层买不起房的问题日益突出。

    与此同时，为中低收入人群供应住房的经济适用房政策因为出现“经济了富人，穷人无力购买”的尴尬局面而饱受非议。酝酿了几个月后，去年下半年，北京建委在经济适用房政策上做出重大调整：今后几年将主要面对拆迁户定向销售，今年则全部销售给拆迁户。

    据悉，今后每年政府将供应200万平方米左右的经济适用房，只能解决一半拆迁户的住房问题，社会上散购基本没戏。但问题是，那些既不是拆迁户，又买不起商品房的处于“政策夹心层”的中低收入者，他们的住房问题该如何解决？相关部门于是想到了曾在宁波等城市成功推广的“限价商品房”举措，填补京城住房供应体系中的这一空白。在今年北京“两会”期间，苗乐如透露：“限价商品房主要面向收入一般、能力较弱、又能买得起低价房的人群。”

    严格限定申购对象

    因为经济适用房的前车之鉴，京城的人们对限价商品房这个新事物持谨慎态度，限价商品房能不能到达真正的中低收入人群？会不会出现权力“寻租”行为从而让半保障性质的“限价商品房”同样陷入困境？

    在今年“两会”期间，苗乐如表示，“对限价房的购买对象准备借鉴外地部分城市做法，对购买对象的户籍、收入水平以及购买的户型做出限定”，“不能让那些高收入者来购买炒作低价房！”

    据悉，一些城市的经济适用房政策被广泛诟病的原因是当地审核购房人资格的主要依据为个人收入，但在我国个人诚信体系尚未完全建立起来的情况下，个人收入是一项很难界定的指标。但是有没有房子，房子有多大，掌握这些情况就要容易得多。

    按照这个思路，宁波市出台了《市区普通(限价)商品房销售管理办法》，严格设定申购对象，主要为无住房或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。

    其他几个城市也借鉴了这一做法。去年年底，大连出台《大连市限价商品房建设和销售管理暂行办法》规定，购买限价商品房应具备3项条件：具有市内四区城镇常住户口3年以上；家庭人均住房使用面积低于上一年全市城镇居民住房人均使用面积水平；家庭人均年收入低于市统计局对社会公布的上一年全市城镇居民人均可支配收入水平的1.2倍。符合这些条件的拆迁户可优先购买限价商品房。限价商品房在取得房屋所有权证５年内不得出售，同时，已购房家庭不得再次申请购买限价商品房。

   诸多问题考验决策能力

   虽然限价商品房在一些城市已经成功推行，但是不同城市的房地产市场有着非常不同的特点，北京要尝试这项政策不能原封不动照搬，而要因地制宜，这对于政府的执政能力是一个不小的考验。

    北京市国土资源局局长安家盛表示，建限价房存在决策风险和土地成本等难点，这一问题正在慎重研究。苗乐如表示，限价商品房最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置，还需要与其他主管部门协调后最终确定。

    需要慎重研究的问题很多。如何设计出一套让开发商将其真实成本披露的机制，从而使限价真正进行下去？限价商品房的推出规模将控制多大？少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让收入遭到损失。供应对象为哪个收入群体比较合适？如何进行界定？如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。

    另外一个大的决策风险是销售问题。安家盛说，“虽然现在很多人都对限价商品房表现很积极，但毕竟没有人登记承诺购买。假如开发商按政府要求建起限价商品房，结果没人买，开发商就有权要求政府回购，因为他是按政府要求做的，政府要承担决策代价。”

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