亚奥商圈

　　万家灯火、惬意生活可能是人们形容亚奥商圈最好的词汇。的确如此，从1990年亚运会结束至今，该区域已经是北京居住质量最高的区域，难怪人们把亚奥定位为北京的CLD(中央生活区)，数十个建筑规模大、品质高的楼盘汇集于此，从最早的欧陆经典、亚运豪庭到中期的嘉铭桐城、万科星园再到目前的三空间、山水奥园等等，都给该区域的住宅市场带来了销售的奇迹。但一直困扰亚奥多年的问题是，作为商圈，商务氛围一直没有得到完善，就因为人们十几年来形成的“住宅区”思维惯性，亚奥区域商业始终做不起来。直到近两年，这种局面才有所改观，截至2005年8月，亚奥商圈共聚集了30多个各类写字楼项目(含已入市和待入市项目)，建筑规模超过100万平方米，其中今年下半年预计市场放量超过20万平方米。昔日的居住区开始突破居住传统，寻求商务新区的发展之路。

　　区域特征

　　作为一个形成较早的居住区，目前区域内的居住氛围浓郁，物业环境良好。中原房地产经纪公司策划部高级策划经理马涛介绍，北京只有两个地方——朝阳公园和奥林匹克公园，在飞机上可以看到两块绿，起到了城市绿肺的功能。

　　据统计，亚奥板块内仅在售的住宅类项目就有25个左右，总规模达到840多万平方米，市场供应量十分巨大，已远远超过望京地区和中关村万柳地区，成为京北最大的高尚住宅类商品房集中供应区域，而且售价不菲，趋向中高档化。目前区域的一手房价跨度较大，单价在6000元/平方米至上万元不等，二级市场的房价主要在5500~8000元/平方米之间。

　　而且根据一般的居住规律，区域居民的房屋使用已经10多年，原先的老旧设计已经开始难以适应新生活的需求，区域的置业升级浪潮也已经开始。因此，众多新开发的项目除了在自身产品上狠下功夫外，纷纷将目光放在了区域内老居民的二次置业上。据凯旋城销售总监刘蕾介绍，亚奥区域的居民由于居住的习惯，往往将二次置业的地点也选择在该区域。

　　而随着2008奥运会的临近，各项交通、配套设施的完善，使得目前亚奥住宅项目价格一路飙升。

　　交通状况

　　轨道交通引领交通前景。在区域内，主要的交通干道有北四环、北五环、安立路、北苑路、北辰东路、北辰西路以及大屯路。周边有京昌高速和京承高速。其中南北向的安立路是亚运村的核心动脉，向北连接汤立路，向南连接安定路、穿越二三环以及平安大街、长安街等，直达王府井，是亚奥商圈的依托，同时也是有名的拥堵路段。北苑路则主要承担着亚北地区的联络交通任务，南向连接惠新街通达北三环，并穿越二环、雍和宫、东单、崇文门、天坛东路，最终和南三环相接。但其南端与惠新西街部分连接路段，路面较窄，北部的立水桥的交通也备受诟病。北辰东西路则主要是连接北四环和大屯路，贯通奥体中心和奥林匹克公园。而大屯路则是区域内东西向的主干道，西向连接清华东路，抵达中关村腹地。目前在北沙滩桥西经常出现拥堵。

　　周边配套

　　亚奥的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。奥林匹克体育中心和奥运体育公园位于其中。因为亚运会的推动，区域很快成为北京的著名现代化“高档居住区”。区域内商业生活配套齐全，尤其是遍布安立路的北辰购物中心、飘亮购物广场以及众多餐饮、金融等企业使亚运村有望成为京北颇具规模的商业中心。

　　按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。在北京市城市规划中，亚奥区域应该是以文化体育为核心的综合性城市副中心。其中生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。而且随着区域的成熟以及奥运会的召开，区域的商务氛围也开始成型。一大批办公物业登台亮相，区域打造商务中心的心思不容小窥。

　　超大绿色居住社区凝聚生活商业中心。区域西接中关村、上地，东接望京。215公顷奥林匹克公园、87公顷国家森林公园及200公顷人工湖，标志性的奥林匹克体育中心，风情汇聚的中华民族园等展现了区域的特色——绿色、运动主题。

　　2006年看点

　　目前区域内尤其是亚运村核心区已经形成一定规模的商业街：安立路沿线，北辰购物中心、飘亮购物广场、旺市百利、华汇超市等一字排开，在炎黄艺术馆南侧的慧忠路、安慧北路、北小河路，已经形成了三条特色餐饮街，而华汇超市旁边的餐饮一条街也声名在外。餐饮方面，全聚德、东坡酒楼、八先生涮肉、麦当劳、肯德基等中外品牌齐聚。

　　尤其是随着区域的逐步成熟，2008年奥运会的召开使国家加大了对亚奥区域道路交通、市政配套方面的投资。高品质的商业物业大规模开发，商业配套进一步完善，商务环境不断得到改善和提高，体育场馆、会议会展中心成为区域内独特的商务资源。

　　一些商务办公物业也开始出现并逐步发展，原先众多企业在住宅里办公的现状将有望改变，写字楼在未来将成为办公市场的主流。据统计，目前区域内的商务办公物业已经达到30多个，区域成就商务功能的心思开始有了实质性突破。区域消费潜力巨大，物业升值不可避免

　　据了解，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。居住人群年龄集中在25~45岁，主要为在中关村、燕莎、中央商务区、望京等区域的上班人群，其中IT精英、外企白领、自由职业者、在华工作的外籍人士和影视明星等人群占据置业者主流。客户相对受教育文化程度较高，消费力强。每天从安立路去往昌平和顺义高档别墅的高阶层人士，大部分消费也集中在亚运村里，构成提升亚运村的主力人群。而目前，奥运村在举办大型比赛和演出的时候会有大量的消费人群涌入奥运村以外，平常的时候还会接纳许多来自世界各地的游客，他们也会形成亚奥商圈的消费主体。

　　据测算，2008年奥运会将带来2800亿元的商机。届时北京市游客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到463万人次。外省来京游客在奥运会后一两年内将达到高峰，达到1.13亿人次，境外游客将达到400万~500万人次。而来参观赛事的每个外国游客在亚奥商圈的消费将占到整体消费的1/4~1/3。