二、开征物业税的制度意义在于维护公共利益

　　陈淮表示，对中国来说，物业税的还有一个极其现实和重要的职能，就是推进资源节约。

　　中国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。在过去二十余年中，我国城镇居民人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年间，城镇居民每年每人居住面积的增长都在1平方米以上。二十余年里，中国的城镇人口从1.9亿人增长到了5.4亿人。按照这样的住房改善速度和城市化速度，中国可用于居住的土地将不可能满足未来15到20年发展的需要。不仅土地不够用，水资源和能源也严重短缺。人们很容易注意到，老百姓居住用能，已经从照明、听收音机发展到用彩电、冰箱，又发展到用空调和各种电热器具。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。怎么应对呢？就得鼓励资源节约，抑制过度消费。

　　节约资源是公共利益。这个公共利益包括国民经济可持续发展的利益，包括我们这个社会全体成员的利益，包括我们子孙后代的利益。请注意，这里所说的“过度消费”不仅包括富人的奢侈性消费，也包括中等收入阶层、普通工薪阶层享受性的消费。物业税真正开征时，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。2005年党的十六届五中全会“关于十一五规划的建议”中明确指出，要“发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式”。

　　陈淮指出，过去一些年来的住房制度改革、发展房地产市场等都是为了让老百姓拥有自己住房，这个目标没有疑问。但人人有房住、大多数人拥有自己的住房，不能光靠盖新房子。还要通过一定方式的鼓励流动，加快存量资源的优化配置。中国目前的城镇住房资源总量已达165亿平方米。但由于历史因素，这些资源的分布存在着两个极大的不合理。

　　其中，一是从上世纪80年代初期起的很长一段时期内，为了应对当时严重的住房短缺危机，政府采取了“鼓励单位自建住房”的政策。机关、企业均可利用所占有的城市土地自建职工住宅。由此形成了严重的城市功能分区混乱。居民住宅与商业区、政务区、工业园区以致旅游区相互混杂。这种状况导致了宝贵的城市土地资源的极大浪费。

　　二是中国曾长期实行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空间大小几乎完全不取决于个人或家庭的意愿。“分到什么房子就得接受什么房子”。这种被迫接受的资源配置格局，使大量住房资源实际上处于低效率的利用状态。社会资源所能提供的福利水平被大大降低。从1999年起，中国实行了大规模的住房制度改革。通过市场途径实现“以小换大”、“以远换近”、“以差换好”已成为人们的普遍要求。要实现这个目标，就需要促进促进存量住房资源的流转。

　　在持有环节的开征物业税的同时，降低交易、流转环节的税负，促进一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场等多层次市场体系不断趋于完善，可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。让所有资源都得到最充分、最合理的利用，这也是一种公共利益。

　　但不论怎么说，增税就会抑制住房消费。2005年中央经济工作会议的重要议题就是要努力扩大内需。这其中的矛盾怎么解决呢？

　　陈淮对此表示，这个问题问得很专业。解决好制度建设与经济调控之间的矛盾的确是非常重要的。其实，税也是一种经济运行的调控手段。人们常听说的“财政政策”，其中就包括动用税收手段调整短期的经济运行状态，调整国民经济中的供求关系。

　　物业税是增强政府对社会经济运行调控能力的一个必要工具。举个例子说。现在人们已经对通货膨胀和通货紧缩这些说法比较熟悉了。通胀与通缩之间的相互交替、轮动，是市场经济下不可避免的常态现象。通胀实际上就意味着货币资产贬值而实物资产增值。通缩则正好相反。通胀时，社会普遍的经济行为是“以币求货”，而通缩时则是“以货求币”。买卖住房等不动产，恰好是大多数人“货”、“币”转换的最好方式。

　　建立和完善针对实物资产持有环节的物业税，政府就可以通过物业税与利息税等财政手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节。例如在通胀预期强烈时提高利率、降低利息税，同时提高物业税，鼓励人们持币；在通缩预期强烈时则相反，鼓励人们投资实物资产。就是说，鼓励消费扩张就可以通过减免物业税来鼓励人们购房和持有房产。调整经济运行，这也是一种公共利益。

　　应当强调的是，在正常的制度框架内，政府利益本身就代表公共利益。市场经济下政府的首要职能就是维护公共利益。

　　土地、房产有个特点，随着国民经济的发展、城市环境的改善，其价值会不断升值。物业税最重要的制度功能之一，就是让政府所代表的社会公共利益有机会在长期发展过程中持续不断地分享城市化、工业化以及经济规模扩张所带来的好处。同时，还可以使政府在改善基础设施、优化环境，提供更多公共产品的投入获得间接补偿，使公共利益获得可持续的扩张动力。设置物业税的目的之一，就是要让公共利益有更多机会分享土地增值的收益。

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