七、关于业主的建筑物区分所有权

　　许多群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定重点突出，与群众生活关系密切，有利于保护业主合法权益。也有不少群众认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定还不够具体。

　　有的认为，草案关于业主的建筑物区分所有权的规定中，采用了“业主”、“业主委员会”等概念，但对于一些过去常用的法律用语如“业主大会”、“业主公约”等，草案没有采用，而是使用了老百姓比较陌生的“业主会议”、“管理规约”等用语，为了便于老百姓对物权法的理解，建议使用已经惯用的物业管理法律用语。

　　有的认为，草案第七十六条力图解决车库的权属争议，提出了新的判断标准，即以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，建议对业主应享有的公共停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证。

　　有的认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必须的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有的认为，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案第七十七条修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有的认为，按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案第七十八条增加一款：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有的认为，草案第七十八条第二款和第七十九条中规定的“建筑物总面积”概念不清，是指包括物业管理用房、会所、车库在内的所有建筑物及其附属物的建筑面积，还是仅指住宅、商业用房等建筑物的建筑面积。建议对“建筑物总面积”作出更加明晰的规定。

　　有的建议，将草案第八十条修改为：将住宅改变为商业用房，可能对其他住宅产生光、电、磁、气味、噪声、环保等污染的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　有的建议，草案第八十条增加一款：利用建筑物及其附属设施、业主的共用设施、共有设施从事广告等经营活动的，应当取得全体业主的同意，但法律另有规定或者合同另有约定的除外。

　　有的认为，应当加强对使用维修基金的管理规定，如必须通过全体业主同意，不能用于风险性投资。

　　有的认为，应当赋予业主委员会而不是业主会议以当事人能力，建议将草案第八十七条修改为：可以以业主委员会的名义提起诉讼，申请仲裁。

　　有的建议，草案第八十七条增加一款：业主会议或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，业主有权依法请求人民法院予以撤销。

　　有的认为，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议草案第六章对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。

　　有的认为，人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。

　　有的认为，物业管理公司为商业服务公司，用“管理”二字容易产生误解，不少物业公司以“管理者”自居，侵犯业主权益，建议将“物业管理机构”修改为“物业服务机构”。

　　八、关于相邻关系

　　许多群众认为，草案关于相邻关系的规定有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷；也有不少群众认为，草案关于相邻关系的很多规定过于原则，难以解决实践中有关民事纠纷。

　　有的建议，草案第八十九条增加规定：处理相邻关系可以按照当地习惯。

　　有的建议，草案第九十条增加规定：对自然流水的利用，没有约定的，按照面积、人口权利均等原则合理分配。对自然流水的排放，按照规划排放或者尊重自然流向。

　　有的建议，草案第九十六条增加“建造或修缮建筑物”，以便与草案第九十条、第九十一条、第九十二条的规定相对应。

　　有的建议，草案第七章增加对逾界植物根枝处理、逾界建筑物处理、限制相邻人瞭望权的规定。

　　有的建议，增加对一些发出噪声、排放油烟没有超过环保标准的“合理扰民”的行为作出限制性规定。

　　九、关于所有权取得的特别规定

　　有的认为，善意取得制度是为了弥补合同的缺陷而又维护社会效率、保证交易活动的效益而产生的一种物权取得方式，如果合同有效根本就不需要适用善意取得制度来保护善意第三人的权利。建议将草案第一百一十一条第一款第四项“转让合同有效”删除或者修改为“转让合同在形式上无瑕疵”。

　　有的认为，草案第一百一十一条将不动产纳入善意取得的范围，过分保护了交易安全，建议不动产不适用善意取得制度。

　　有的认为，草案第一百一十二条的规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于善意第三人利益的保护，建议修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。法律另有规定的，依照其规定。

　　有的认为，应当明确草案第一百一十四条中规定的“有关部门”，否则在实践中将使拾得人无所适从，有的部门也可能会借法律没有明确规定而相互推诿。建议将“有关部门”明确为“拾得遗失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。

　　有的认为，应当明确规定“拾得人的报酬请求权”。按照草案规定，拾得者几乎没有权利，只有义务。

　　许多群众认为，如果将拾得人的报酬请求权上升为一种法定权利，无疑违背了拾金不昧、助人为乐的传统美德。法律更应提倡拾金不昧。

　　有的认为，是否应当给予拾得人报酬，应区分拾得人主动返还和被动返还两种情况。建议将草案第一百一十七条修改为：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向主动返还或者上交遗失物的拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人不主动返还或者上交遗失物而且侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　有的认为，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物的保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有的认为，草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥。有的建议，可以归拾得人。

　　十、关于用益物权的一般规定

　　许多群众赞同草案关于用益物权的规定，认为统一规定各种用益物权可以让公民清楚地了解自己拥有的用益物权的范围，稳定社会秩序。

　　有的认为，草案第一百二十六条关于国家自然资源有偿使用制度的内容，不应规定在民事法律中，建议删除。

　　有的建议，将草案第一百二十八条中“国家规定的补偿标准”修改为：“法律、行政法规或者省、自治区、直辖市人民代表大会制定的地方性法规规定的标准”。没有规定补偿标准的，应当按市场价格或者参照实际评估价值给予合理补偿。

　　有的认为，建设用地使用权和宅基地使用权均属于地上权，可以将二者合并于地上权一章中，分两节分别予以规定。

　　有的提出，应当增设“集体土地使用权”一章，集体土地使用权可分为集体土地建设用地使用权和农用土地使用权两大类。

　　有的认为，海域使用权派生于国家海域所有权，是与土地使用权并列的典型用益物权，有别于矿权、水权等特许物权。为了保证用益物权制度的完整性，应该明确把海域使用权列入用益物权范畴，建议增加规定：“海域适用于不动产的有关规定。”同时增加海域使用权可以抵押的规定。

　　有的提出，为了与合同法、海商法和破产法中有关建设工程承包人的优先权、船舶优先权和工资优先权的立法现状相适应，应在用益物权编中规定优先权一章。

　　有的认为，应对坟地、墓穴的土地使用做出明确界定。

　　十一、关于土地承包经营权

　　许多群众认为，物权法草案对土地承包经营权进行规定，以法律的形式确认土地承包经营权的物权性质，有利于保护农民的土地承包经营权，维护广大农民安身立命的根本。

　　有的认为，草案第一百二十九条关于承包范围列举的不全面，如农村的池塘等也是可以承包的，建议一是采用概括性的概念，即“土地”；二是采用全面列举的方式；三是采用列举加概括的方式，如“耕地、林地等土地”。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，不利于土地承包经营权的流转安全。有的提出，关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑很多地区的农民没有签定土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　有的建议，将草案第一百三十条第二款的“土地承包经营权、林权证或者草原使用证”修改为“土地承包经营权证”，因为土地承包经营权、林地使用权和草原使用权均是以不动产为标的用益物权，应实行统一的发证制度。

　　有的提出，养殖业已成为农业的重要组成部分,很多养殖场都是在农民自己承包的耕地或经合理流转而取得的耕地上建设的，因此应该在草案第一百三十一条中规定，符合县级以上畜牧部门和乡镇人民政府的统一规划，可以在承包地上建设养殖用的圈舍等非永久性建筑。

　　有的认为，草案第一百三十二条中土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包以转让方式流转的规定，其中的“自主”与草案第一百三十条中“将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意”的规定相矛盾。因此应当将“自主”二字去掉。有的建议，流转方式中增加“入股从事合作生产”，以与土地承包法中的规定相对应。

　　有的认为，转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。还有的认为，对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。

　　有的提出，草案第一百三十五条第一款应当增加“非经法定事由和法定程序”发包人不得收回的规定。有的认为，现在大多数小城镇都已逐步建立起了社会保障机制，与设区的市并无根本性区别，因此应统一作出规定：承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市或小城镇落户，被纳入城镇居民社会保障体系的，应当将耕地和草地交回发包人。有的提出，草案第一百三十五条第三款的规定的情形，应该明确是全体家庭成员均享有城市居民社会保障待遇，还是只要主要劳动成员享有城市居民社会保障待遇就应当交回承包地，以免在法律适用中产生争议。

　　有的建议，应将草案第一百三十六条第二款中“本集体的村民会议”修改为“集体成员会议”；将“村民代表”修改为“集体成员代表”。

　　有的认为，征收农村土地，应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，而不是仅仅告之其征地的补偿标准、安置办法。有的建议将“土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定”一句删除，因为土地补偿费的使用、管理权限草案第六十一条已有规定，在草案第一百三十七条重复规定容易混淆土地补偿费与给土地承包经营权人的补偿费之间的区别。有的提出，为了防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体合法补偿权利的现象，应增加“村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利”的规定。有的建议，征收承包土地的应当报上一级行政机关备案。对于补偿标准意见不一致的，可以向人民法院提起诉讼；土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经当经本集体村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

　　有的认为，草案第一百三十八条的规定不利于对“四荒”地等以其他方式承包的农村土地进行保护，建议删除。有的提出，将承包“四荒”地适用法律和国务院的有关规定改为适用法律和行政法规。

　　十二、关于建设用地使用权

　　许多群众认为，物权法草案对建设用地使用权进行专章规定，有利于权利人按照物权法的规定行使权利，使自己所享有的建设用地使用权能够得到保障，能够更好地利用土地为社会创造价值。草案有关建设用地使用权的规定比较详细，内容也是可行的。

　　有的建议，将建设用地使用权部分分为三节，分别规定国有建设用地使用权、农村建设用地使用权、宅基地使用权。

　　有的认为，建设用地使用权的涵盖范围过窄，现在的国有土地使用权，其涵盖面远大于“建设用地使用权”。国有土地使用权的用途很多，统称为建设用地是不恰当的，且把建好的永久性建筑物的用地称为建设用地也不合适。

　　有的提出，在实践中，国有农垦、森工系统的国有农用地面积在有些地区占有相当大的比重，其中包括生产单位向职工或农民个人发包的承包地，确定给职工的宅基地，确定给下属单位的建设用地等，本法应该对此类国有农用地使用权进行规范。

　　有的提出，草案第一百四十条中建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，容易让人理解为建设用地使用权人不受任何约束，建议将“有权自主利用”修改为“有权依法利用”。

　　有的认为，草案第一百四十一条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”中的“地下”容易产生歧义，因为地下矿藏、地下水统属地下，“地下”应改为地面浅表层。

　　有的提出，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以拍卖或者挂牌方式出让。其他有两个以上用地意向者的，也应采用拍卖或者挂牌方式出让。

　　有的提出，草案第一百四十二条、第一百四十三条关于限制规划用地和农用地转用的规定的内容属土地行政管理的内容，应由土地管理法规调整。

　　有的认为，应增加土地使用权期间届满后，对地上建筑物、附着物的补偿规定。

　　有的认为，草案第一百五十五条关于建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上、以外。

　　有的提出，建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期，每次续期期限为5年以上原出让期限以下，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。确因公共利益要收回到期地块的应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　有的提出，土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　有的提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期。

　　有的提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，从而有利于国家和社会的长久稳定。有的提出，应延长至150年。

　　有的提出，续期年限应与上次出让合同年限相同,续期次数不限。

　　十三、关于宅基地使用权

　　有的认为，草案关于宅基地转让的规定非常好，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多,在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。

　　有的认为，关于宅基地转让的规定应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨者应该有所区别，因为二者的取得途径是不同的。

　　有的认为，只允许农民在本集体范围内转让宅基地的做法是不合理的，有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。有的认为，符合宅基地使用权分配条件的农户通过申请的方式远比通过转让来得方便，即使有人购买在本集体内转让宅基地的，也不能实现土地房产的实际价值。

　　有的提出，应禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权。城镇居民或其他农户在农村购置住房，必须经集体同意，并且同时办理集体土地转变为国有土地的手续。每户城镇居民或其他非本集体农户在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。

　　有的建议将“宅基地”这一名称改为“农村建设用地”或“集体所有土地建设用地”。

　　有的提出，草案第一百五十八条规定“宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”的表述不当，农村建房也要遵守规划并考虑对相邻住宅或公共不动产的影响，因此“自主”应改为“依法”。

　　有的提出，草案应规定农村宅基地使用权人对宅基地的收益权，适应农村开展旅游等经济活动的要求。

　　有的提出，应增加宅基地使用权人应当依照法律规定向登记机构申请宅基地使用权登记的规定，以便加强对农村宅基地使用权的保护并有利于农村社会稳定。

　　有的认为，草案第一百六十一条关于“农民一户只能拥有一处宅基地”的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。还有的认为，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。

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