央行去年引发轩然大波的“121号文”未能降下房地产业的热度，银监会即将定案的“房地产信贷风险管理指引”能吗？

　　“对房地产开发商而言，是来真的了”

　　2月26日，中国银监会在网站上发布“《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》”。“指引”以非常具体和富于操作性的方式，对商业银行房地产信贷风险管理作出了要求。

　　这一“指引”还只是征求意见稿，“征求社会各方面意见”的公示期为一个月，但很明显，自2003年6月央行出台“121号文”之后，银行监管者对于房地产信贷即将提出完整的操作指导。

　　“这个指引不是因为说现时房地产风险过高，才考虑出台的。”高广垣告诉记者，“不管是不是过热或泡沫，平时都要按照这个‘指引’来工作。风险高也好、低也罢，都要这样做。”高广垣是香港惠泽集团(由国际金融公司、荷兰金融发展公司以及德意志银行参股)的创始人和主席，兼任全国工商联住宅产业商会香港分会主席。惠泽集团自2003年8月起担任这一“指引”的主要技术咨询支持者。

　　不过，高广垣告诉记者，银监会此番制定中的“指引”，与央行121号文件“所指引的方向没有多大区别”，都是关注房地产贷款的风险。121号文是“比较方向性的”，而且在当时，有针对房地产过热的即时警示作用，它提高了贷款的门槛；而“指引”则准备告诉商业银行们具体如何操作。

　　央行121号文全称为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，出台了一连串精准措施：不得向房地产企业发放贷款用于交土地出让金；建筑施工企业不得将流动资金贷款用于向房地产开发企业垫资；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；提高对购买第二套以上者的首付款比例。

　　“121号文”切中数年以来房地产信贷乱局，正因如此，房地产业反应极为强烈，有房地产商称之为“中国近10年来对房地产业最为严厉的一个文件”。随后，9月间，国务院发布了由建设部牵头起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，强调房地产业为中国经济发展的支柱行业。房地产业界为之欢欣鼓舞，某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负的心态俨然。

　　事实上，尽管央行“121号文”如一位主持制定者所说，在确立房地产行业融资合规性和风险控制标准上具有“里程碑式意义”，但从实际执行来看，有政策研究人士表示，“121号文”在过去半年间“被顶了回去”。从全年全国综合房地产景气指数的高位运行，以及局部地区的房价持续大幅度上扬来看，“121号文”很难说得到了严格执行。房地产商连环抵押和融资的模式仍没有根本性变化，地产信托和基金在房地产融资总额中的比例可以忽略不计，而且信托和基金融资并没有化解由银行来承担的最终风险。

　　正因如此，此次披露的银监会“指引”草案，势必重新引发房地产业的震荡。从行文方式和具体条款来看，“指引”与央行“121号文”如出一辙，而且更加详细；特别是由作为商业银行直接监管机构的银监会颁布，传达了政策一致性的明确信号。

　　“对房地产开发商而言，是来真的了。”高广垣告诉记者。“那些资金实力不够的，开发经验不足、过往业绩不佳的，银行贷款应该说很难走得通了。”

　　热？还是太热？

　　国家统计局固定资产投资统计司副司长贾海谈起2003年房地产业的迅猛发展时仍心有余悸，反映综合景气的“国房景气指数”在2003年3月达到了近年新高109点。这个水平虽然距公认过热的1993年的120多点尚有距离，但考虑到当时房地产投资基数较小，且正处于通货膨胀期间，二者不可简单比较。“以目前的基数水平，应该把110点作为预警线。”如果以此为限的话，那么房地产过热的迹象早就已经很明显了。

　　现在，有更多的数据证明，房地产业太热了。

　　著名房地产商SOHO中国董事长潘石屹今年初以来兴奋异常。“今年北京房价铁定要涨。”他说。他提供的数字是，北京去年住宅交易额创历史新高1095亿元，而2002年仅是700亿元左右。如果这组数据可靠，意味着2003年的住房销售额比上年度增加了50%！

　　如果潘石屹是兴高采烈，央行则可称是忧心忡忡。刚刚发布的2003年货币政策执行报告指出，在2003年新增人民币贷款当中，基建贷款和个人消费贷款增加最多，前者达6373亿元，同比多增3199亿元，后者增加5091亿元，同比多增1397亿元。而最值得关注的是，其中个人住房贷款增加3528亿元，同比多增857亿元。报告数据显示，去年房地产开发投资增长29.7%，是1995年以来增长速度最高的一年。房地产价格增势不减，2003年的涨幅明显高于2002年，且呈加速趋势。

　　而在今年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘披露了房价上涨之猛烈程度：2003年1至11月，全国商品房价格涨幅为4.9%，但40个重点城市商品房价格涨幅为9%左右，部分城市住宅的价格上涨超过20%！

　　汪所披露的另外一组数据则清楚地说明，虽然房地产商们对央行“121号文”怨声载道，但房地产投资增速丝毫不减，反而越来越快。2003年1至11月，全国房地产投资比上年同期增长32.5%，其中11月单月则比上年同期增长42.9%！汪光焘认为，这些情况在2004年必须得到足够的重视，以防止局部存在的过热苗头变为全局性问题。

　　这是建设部对于房地产业形势的重新判断吗？

　　“把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏”

　　张羽冲是北京有一位颇有名气的独立音乐人，他的另一个身份是房产投资大户。在北京位于东二环与东三环之间的富力城项目开盘之后，张一下子就买了45套。富力城的均价在每平方米7000元到8000元之间。张在谈到他如此大手笔的原因时声称：“我买房子主要用于投资，现在买的房子投资回报率达到9%，而富力城的回报率不会低于这个数字。如果想卖的时候很好出手，不想卖可以出租，回报率也很高。”

　　购房需求旺盛，是持房地产并不过热论者的主要理据之一。张羽冲的投资生涯证明购房需求之旺，很大程度上是因为有他这样的投资性购房者在内。而张亦曾承认其资金来源中不乏挪借。上海官方统计数字显示，投资性购房的比例为16.6%，而国际警戒线为20%。

　　一位不愿透露姓名的业内人士则认为，投资性购房者的比例其实远远不止。他相信北京的实际投资性购房比例在20%到30%。投资性购房除了放大需求，托高房价之外，风险亦不可小觑：因为大部分人靠的是银行按揭，而且很多人是同时运作多处房产，通过贷款买房-出租-再贷款等方式，同时运作十几处房产。一旦一个环节跟不上，就会引发较大的还贷风险。在某种意义上说，是杠杆式的期货行为，一个环节断裂，多米诺效应随即而至。

　　而在上海，据有关媒体对上海“虚高房价内幕”的揭露，我们可以知道，在2003年全市房价上涨达20%的上海，托高房价的炒楼花样之繁多，已直逼东南亚金融风暴前的香港，一是倒卖新房，开盘不久，即宣称楼已售完，其实是以定金的方式将房子都订给了职业的二道贩子，然后真正的购房者就不得不从二道贩子手里购房，当然房价之外，还要交一笔“号子费”，金额为数万元到10万元。这种行为会放大市场需求信号，托高房价，导致供求关系失衡，给市场大的波动埋下了种子。而与炒楼花相对应的，却是最近上海市的租金水平出现的下降趋势。

　　2003年，除个人住宅销售，商铺投资也热火朝天，从建外SOHO到南城方庄的GOGO新世代，楼盘刚一挖坑，底商就基本售罄，而购买者中不乏大比例按揭者，他们的希望大部分是转手租出去，赚取的回报高于从银行的按揭利息，但由于回本期长达十数年乃到数十年，其间的利率水平、营商环境的变迁极大，一旦租金回报率低于按揭利率，风险如何控制，届时谁能解答？

　　商业性地产这种投资巨大、以出租为主、因而本息回收时间长的物业形态，本来并不适于中国资金短绌、从而以销售为主的中国开发商们来做，但近几年商业地产却成了很多开发商们的新宠。

　　特别是购物中心(SHOPINGMALL)，最近的数字是，全国新上项目达300多家，去年是中国有史以来购物中心开业数量最多的一年，投资总额超过了1700亿元。据媒体报道，到2003年底，各地市拥有购物中心的数量，上海为35家，广州为27家，深圳为20家，北京、成都、大连、重庆、武汉等地均超过了10家。而迄今为止，实现盈利者尚未有耳闻。其中于1997年开发、位于浦东陆家嘴的正大广场，到2002年7月正大广场正式试营业时只启动了30%左右的功能。而原本定于2003年底开业、由北京大地集团投资的“北京MALL”至今仍处于停工状态。

　　至于持房地产并无过热论者的一种常见说法：“即使过热，也只是局部过热的情况。”一位不愿透露姓名的业内人士斥之为误导，他认为，在中国这样一个区域发展严重不平衡的国家，局部过热就可以视之为过热了。“不信你去看看哪些地区过热？这些地区占到了全国经济总量的多大比例？单单北京朝阳区的开发投资量就已超过西部一个省了！”他认为，如果大部分经济发达地区都存在过热现象，以中国地区发展严重不平衡而论，即可看做全局性过热。

　　“至于把西藏、青海等加起来再平均，从而得出不过热的结论，不过是算术游戏。”他说。

　　(来源：《财经》杂志 作者：张文豪、余永桢)