(声明:刊用中国《新闻周刊》稿件务经书面授权并注明摘自中国新闻社中国《新闻周刊》。)

　　一座座新崛起的高楼背后，往往隐藏着被拆迁户在补偿上所遭遇的不公正。2004年1月1日，建设部实施《房屋拆迁评估指导意见》，将会给拆迁估价一个完备的程序。这是否意味着处于弱势的被拆迁群体将会得到一个更加公允的补偿金额？暴力拆迁及拆迁户过激举动带来的悲剧还会不会重演？

　　“建设部出了新规定规范拆迁估价？”在北京首都时代广场的星巴克咖啡厅，陈军的问话表明她对自己的权益毫不知情。时代广场对面就是她的家——西单附近的牛肉湾胡同。历经一年的拆迁，胡同里的四合院都变成了残门破窗，陈军家所在的楼房是胡同里惟一完整的建筑物，突兀地站在废墟中。

　　楼洞口张贴着一张发黄的拆迁告示，落款是西单商业区建设开发公司拆迁办公室，时间是2002年4月15日。“这是最早的通告，今年11月6日又发了一张，通知最后的拆除期限是今年12月10日。”陈军说。

　　拆迁期限已经过了，楼房里仍有好几户居民没搬。除了故土难离，他们对补偿价格也心存疑虑。“拆迁通知里给的补偿价格是7600元/平方米，我们不知道是否合理。”陈军说。

　　对建设部出台的估价新规，陈军有一连串的疑问：新的规定真能防止评估中的暗箱操作吗？评估出的结果能兑现吗？

　　混乱的旧例

　　12月3日，建设部颁布了《房屋拆迁评估指导意见》。意见规定，拆迁估价应按房屋所处地段的市场价进行评估，主管部门每年要随行就市公布新的基准地价；市、县房地产管理部门应公示一批优质估价机构作为独立“第三方”，由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签决定，为明确责任，拆迁评估报告必须有评估师签名；同时要求成立一个独立“第四方”——估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导；一旦估价中出现纠葛，专家委员会就要担当民间裁判的角色。

　　“新条例集中了以往各类法规中关于拆迁评估的条款，并加以细化，更倾向于保护被拆迁户利益。”建设部政策研究中心住宅与房地产处处长赵路兴告诉中国《新闻周刊》。

　　我国关于房屋拆迁估价的法规由来已久。在西单商业区建设开发公司致“牛肉湾胡同居民的信”中，拆迁的政策依据有《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《北京市房屋拆迁评估规则》等多套法规，对拆迁估价市场化有着零散的规定，但或语焉不详，或监督体系单薄，对处于弱势的被拆迁方保护不力。

　　如《北京市房屋拆迁管理办法》中规定，“评估机构由拆迁人委托”。2001年颁布的《国务院城市房屋拆迁管理条例》则声称，拆迁补偿的具体条款由各地政府定夺。2002年初，《北京市房屋拆迁评估规则》问世，成为目前北京市拆迁评估机构从业的标尺，但其中标示的基准地价沿用2001年北京市国土资源和房屋管理局确定的标准，在地价突飞猛进的今天，多少有些不合时宜。

　　在这些东鳞西爪的条例指导下，以往的拆迁评估多是在混乱的妥协中进行。

　　牛肉湾胡同所在地将被改建为西单商业区。2002年9月14日，陈军家收到第一份有关拆迁补偿的通知。通知里附有一个简单的补偿公式：补偿金额=7600元/平方米×原房建筑面积+重置成新价。评估单位是北京市西域房地产价格评估公司。“通知没有任何单位的公章，也没有对评估结果做任何解释。”陈军说。

　　7600元/平方米从何而来？陈军找到北京西域房地产价格评估公司，评估师王文奇给了她另一个公式：基准地价×K容积率修正系数+基准房价。基准地价和房价依据北京市国土资源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，该标准按区位将土地分为10级，西单地段寸土寸金，“所以地价和房价都取了一级地段中的最高价：6000元和1000元，这已经是北京市最高的价格。”王文奇说。

　　对两年前制定的地价标准是否能反映市场价值，王文奇未予评论。但他认为，政府标准不改，他们评估的标尺也不会变。

　　这种评估标准“老化”的现象非常普遍。在建设部政策研究中心的实地调查中，江苏，浙江一带的拆迁评估多沿用1998年制订的基准房地价，在一些拆迁量很大的城市，按旧标准计算的补偿价，只有市场价的75%左右。

　　从事估价的机构也良莠不齐。河南某市符合资质的房地产评估机构只有两家，但包括计委、审计局、物价局、财政局在内的多家政府机构都在做房产评估，甚至鉴定法律物证的法院鉴定处也“兼职”评估房产。“估价起了纠葛，当地法院在和我们座谈时才知道，这些机构的评估结果是不合法的。”赵路兴说。

　　有的地方政府干脆省略了评估机构，实行“一口价”。某城市为承办省运会，拓马路、开场馆，政府规定用2000万元拆迁400户人家。

　　对新规则的担忧

　　新的《指导意见》设定了一个相对完备的估价程序。“可依照这个程序估出高价，能兑现吗？”对这个“看上去很美”的法规，陈军又有了另一层担忧。

　　目前的拆迁始于大面积铺开的城市改建。其中，政府项目占据绝大多数，因此政府财力成为拆迁补偿的主要物质基础。在建设部政策研究中心对浙江，江苏，河南三省六市的房屋拆迁调研报告中，高新技术开发区风起云涌的苏州市，2003年1月至今，共批准拆迁项目82个，其中政府项目占拆迁总量的93.6%。

　　“很多政府项目事先有财政规划，拆一片房子拨多少钱，已经先定好了。”赵路兴说。即使评估新规能给被拆迁户一个合理的高价，政府也可能无力兑现，或者通过“暗渠”降低补偿金额。

　　目前拆迁户获得的补偿分为两部分：拆迁估价和地方政府补贴。新的《指导意见》仅仅针对前一部分，而政府补贴依旧按政府制定的标准执行。政府可依据自身财力调剂两部分补偿以做到此消彼涨。

　　“如果按市场价评估出高价，政府补贴部分就会相应变少。”赵路兴说。居民最后得到的补偿金额实际上可能没有变化。

　　《指导意见》只是针对既成的拆迁项目，力图通过独立的评估机构，评出合理的市场补偿价，但大量政府财力无法支持的政绩工程或冒进建设，即使评估出高价，其中超出政府财政规划的部分如何兑现，依然是拆迁补偿中的难题。

　　“建设部的评估规定管不了地方政府的投资决定。政府还得量力而行。”赵路兴认为，政府想做特别多的事，可能出发点是好的，但财力有限，补偿价格就会很低，在新旧交替的过程中，城市进步的成本就转嫁给了老百姓。

　　要从根本上解决拆迁补偿问题，首先应该规范政府的不理性投资行为。在十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制改革若干问题的决定》里，投融资体制改革是中央明年工作的重点。在放宽民间资本输入城市建设的同时，加强监管财政投资项目，才是走出拆迁补偿困境的出口。

　　稿件来源：中国《新闻周刊》作者陈晓