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　　这个政策只能是权宜之计，因为银行无法回避来自市场化的压力，而行政性命令的结果往往收效甚微

　　6月13日，在市场猜测了许久之后，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知涉及的内容，几乎涵盖了房地产信贷的全过程，而其中的关键词十分明确：抬高房贷门槛。

　　针对这项出台后仍面临诸多争议的政策，本刊专访了著名房地产咨询公司戴德梁行的助理董事陈学军。

　　政策可能会带来房价上涨

　　新闻周刊：对于“收缩房贷”的争论至今仍然没有停止，你认为这次政策调整的目的是什么？

　　陈学军：我们认为出台此项通知不是为了打压整个房地产行业，而是为“结构调整”拉开序幕。这些政策都不是头一回，2002年2季度的货币政策执行报告提醒已经防范房地产过热引发金融风险。今年，国务院主管部委接连出招，从对房地产走势三个最大影响因素——资金、土地和项目审批入手，三管齐下，迫使被认为是“过热”的房地产业实现“软着陆”。这些动作的目的都非常的明确：规避银行风险，引导房地产业走向良性发展。

　　新闻周刊：为什么政令频出效果却不尽人意？

　　陈学军：首先这种政策的前提是，银行没有或缺乏能力去控制风险，这样就必须借助这一纸政令去规避风险。事实上，行政性命令的结果往往收效甚微。因为对于商业银行而言，找到一个良好的项目是非常不易的，所以银行会非常愿意贷款出去的。那么这种市场压力就消解了行政命令的影响力。

　　新闻周刊：您认为收缩房贷能在多大程度上达到初衷？

　　陈学军：我想这个政策只能是权益之计，因为良好的愿望未必能带来良好的结果。在金融改革日益推进之时，银行无法回避来自市场化的压力。

　　我们认为这个政策会带来房价上涨。因为很多发展商会因为不符合《通知》的要求而无法得到贷款，这样会减少住房的供应量，而同时，房屋的需求是刚性的，这样会最终抬高房价。如此以来，中底层收益者并不能得到真正的实惠，而高收入者却根本不会受到政策的影响。这样就违背了政策制定者的初衷。

　　新闻周刊：对于银行业的利弊如何？

　　陈学军：好处就是，银行“被动”地失去了一些产生呆坏账的机会。但是，央行这一政策将使银行房地产贷款业务受到一定的控制，从而引起银行利润下降。

　　我们具体分析，目前80%的房地产开发商达不到自有资金的要求，他们的贷款会影响到银行的利息收益；而消费类的住房贷款也因为对于第二套住房的限制而受影响。

　　有人从另一层面认为该政策重点为穷人服务而排斥富人，进而这种做法既不符合商业银行建立的基本宗旨，也不符合银行的经营需要。实际上，穷人也未必会因此受益。

　　制度约束比行政命令有效

　　新闻周刊：这样以来，伴随《通知》下发的似乎是执行难的老问题？

　　陈学军：此次《通知》明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，但在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。另外，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存有困难，况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。另外就是对“高档住房”的定义说法不一。目前国内并没有“高档住房”的统一定义，因而贷款是否用高利率就有很大的政策空间。

　　新闻周刊：地产业如果不用政策“洗牌”，有什么别的办法？

　　陈学军：实际上，《通知》切断了房地产市场资金的来源和渠道，而中国又没有资本市场直接融资的渠道。从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差，近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家，仅占0.4%；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。

　　从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出口。

　　这样，在没有新的融资渠道的之时，一刀切的政策是不可取的，这要求今后的政策制定应该有系统配套的政策和可操作的细则，否则，就会流于形式，甚至偏离目标。

　　我们相信，通过内在的制度约束要比单纯的行政命令更有效，只有通过这种约束，银行和房地产商才能真正的变成一个独立有责任感的经营者。(记者/王晨波)