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　　文/向 兢 白 玲 卢江南 陈 晨

　　“泡沫只有破了才能证明是泡沫。”

　　美联储前主席格林斯潘的这句话，用在中国的房地产市场身上是再合适不过了。

　　在全球经济一片低迷中，中国的房地产市场却不断上涨，很多地区的房地产价格也已经超过2007年的高点。

　　2008年凄惨冷淡的楼市在2009年不仅仅是回暖，而是狂热了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均价都已达到历史最高点。中国不动产研究中心所监测的北京商品住宅的成交均价在11月达到了18088元/平方米的高位；新开盘项目的均价升为17550元/平方米。2009年全年北京商品房均价上涨幅度超过60%，是北京GDP涨幅的六倍多。

　　东钓鱼台家园，均价7.02万元/平方米；银泰中心，均价7.24万元/平方米。这两个北京目前均价最高的期房和现房楼盘的出现，将曾经创下京城最贵楼盘纪录的昆仑公寓、银泰中心、盘古大观、柏乐府等“高档名盘”统统甩在了身后，北京的楼市也进入了一个前所未有的“豪宅时代”。

　　不过，相比上海楼市的疯狂，北京的“豪宅”似乎还有点儿不够瞧的。2005年10月，位于陆家嘴核心区的汤臣一品以10万元/平方米的价格开盘之后，一直没有获得市场认可。然而,就是在2009年下半年，上海的豪宅市场一片大红，出现了白金湾在内的数十个价位超过10万元/平方米的豪宅。易居中国公布的数据显示，2009年上海实际成交均价最高的前10名楼盘，其中有4个项目均价超过10万元/平方米。而古北臻园的一套别墅成交单价更是高达19万元/平方米，成为名副其实的中国内地最贵楼盘。

　　在普通住宅市场，同样“涨声一片”。仅2009年上半年，北京就有135个楼盘集体涨价，占北京400个在售楼盘项目的近三分之一，最高涨幅竟高达14000元/平方米，而这一统计数据还未包括不少项目涨价的尾盘。上海在售项目中，更是有超过9成的楼盘或多或少涨价。 仅一两个月时间，北京、上海等地楼市已经强势反弹，部分楼盘提价幅度之大，早就填平了“小阳春”之前的降价区间。

　　回顾2009年火爆的二手房市场,价量齐升，一些热点地区甚至出现了短短一周报价上涨千元的态势。国际通行的衡量房价是否合理的两个重要标准——租售比和房价收入比，在疯狂的中国房市面前基本失效。“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1﹕100到1﹕200，但北京的租售比从2004年以来一直偏离这一数值，目前北京的租售比更是严重背离了这一安全线。2009年11月北京楼市租售比再创纪录，首次突破了1﹕500，达到了1﹕525，部分区域甚至达到了1﹕700。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，截至2009年7月，北京市的房价收入比已达27﹕1，相当于夫妻双方不吃不喝努力27年才能买到一套房，超出国际平均水平5倍。

　　一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

　　中国的房地产此时正呈现并承受着泡沫经济的高度风险。全国房价基本面呈持续性上涨甚至“暴涨”，商品房价格涨幅远超过居民收入的增幅。土地价格越炒越高，地王频现，房地产商大手笔拿地建房，负债率普遍持续上升，房价收入比和房价租售比极端不合理……种种现象的背后，是住房成为像股票一样的资本运营品，在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值，使其远远背离了真正价值。这其中的价值差日益扩大，构成了愈来愈膨胀的泡沫。

　　国企拿地不差钱与地方的“土地财政”

　　房价的上涨早已由2009年年初的个别现象变为普遍现象，就像一匹脱了缰的野马，谁也不知道所谓的“顶”在哪里。投行等金融机构、投资者都在唱高，买房者“恐慌性购房”，开发商捂盘提价价更高……这一切都使得开发商的热情重新高涨，他们早忘了2008年的寒冬刚刚过去。北京、上海、重庆等地“地王”频现，先是中化方兴以40.6亿元的成交价拍得广渠路15号地，拉开了地王诞生的序幕，随后大龙地产不甘示弱，成为北京市2009年首个成交总价超过50亿元的新地王。中海地产则以70多亿元的价格成为上海地王。不仅北京、上海，在深圳、宁波等城市，地王也相继出现，其出手之阔绰，声势之浩大无不令人震惊。

　　然而，更令人惊讶的是，国企和央企竟然成了这波疯狂拿地的主力。在中国实体经济尚未全面恢复的情况下，除了传统的国企地产企业，如大龙地产、中粮地产、远洋地产、保利地产等，那些原本从事钢铁、电子、粮食、能源等行业的国有企业，如中化集团、中国电子集团、中铁集团、中冶集团等也纷纷迈进或准备进军房地产行业。

　　这些央企或是大国企背景的地产企业的大手笔，将大部分民营资本挤到二、三线城市。美联物业市场研究部统计数据显示，北京2009年出让的住宅用地中，民营企业拿地建筑面积为423.7万平方米，成交价167.9亿；而国企拿地建筑面积654万平方米，共计417.3亿，楼面价为每平方米6381元。在 2009年住宅类地块总投资中，国企占到了71%，远远超过民企的29%。无怪乎SOHO中国董事长潘石屹在竞拍广渠路15号地铩羽而归后感慨：“现在地王都是央企。”地王频现带来的直接后果便是楼面价高涨，甚至超过了同区域当年在售楼盘的销售价，这种“面粉比馒头贵”的现象很可能导致面粉和馒头轮番比着涨价，压力最终仍将转移到购房者身上。

　　国企拿地之所以“不差钱”，是因为2009年天量的信贷大量流向国企，特别是一些国有大中型企业。2009年上半年国家巨额放贷时，大量在经济中回暖并不缺钱的企业还是拿到了大量贷款。房地产业的复苏和价格上涨，使得大量资金流向楼市、地市。而国企“强悍”入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。更令人担忧的是，一些国企的主业并不是房地产，但频频制造“地王”，这将加剧市场的泡沫化、非理性程度。

　　针对国企大举进入房市的现象，应进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还应完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。

　　然而，一个巴掌是拍不响的。

　　事实上，近年来土地出让金收入成为地方财政收入的重要来源。中国指数研究院发布的《2009年中国土地出让金年终盘点报告》称，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源。一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%，个别市县达90%左右。在当前经济困难、税收增长率持续下降，扩大内需、增加投资、提振经济时间紧迫的大背景下，土地出让金收入的增减对于地方政府的决策部署和投资行为影响甚大。

　　房地产行业的高关联性，使大多数地方政府产生依赖心理，除了“土地财政”情结，还有税收考虑。因而，在执行国家调控政策时畏首畏尾，一些地方把国家调控政策高高挂起。在个别地方，与房地产相关的部门领导干部甚至公开为房价上涨、开发商“捂盘”帮腔。

　　因此，中国应该大力发展实体经济，发展民营经济，地方政府的财税收入逐渐转移到实体经济上来，而不是从土地出让中获得暴利。如果没有其他的税收渠道，地方政府不得不转而依靠卖地生存，进一步倒逼政府放松信贷。

　　对于目前将地方政府与房地产开发商捆绑形成利益共同体的土地出让制度，可以从以下几方面加以改革：完善土地招拍挂办法，在关注土地出让程序上的公开透明、防止低价出让土地和欠缴土地出让金等问题的同时，关注开发商非理性竞价导致的土地价格虚高问题，改变“价高者得”的单一方式，探索“勾地”等出让方式；按照党的十七届三中全会精神，积极稳妥地推进农村集体建设用地直接入市试点工作。

　　此外，中国的税收制度需要做出调整。中央政府宜考虑适当增加地方财政收入的方式方法，减弱地方政府对土地出让金收入的过度依赖。当前宏观经济面临严峻考验，地方政府税收增长率下降，而财政支出压力不断加大。中央政府宜充分考虑地方政府的困难，研究适当缩小国税征收范围、扩大地税征收范围、减轻企业税负的可行性；加大中央对地方的财政支持力度；鼓励银行对各地与民生密切相关的重点工程的贷款支持力度。

　　宽松信贷与通胀预期

　　推动房价上涨的表象是购房消费力的持续复苏，深层次原因在于宽松的政策环境，如包括二套房贷优惠在内的一系列救市政策，降低了购房成本、交易成本，扩大了购房群体，市场需求增多。另一方面，宽松的货币政策缓解了开发商的资金困境，加上开发商从小阳春以来的销售回款，有了涨价的底气。根据国家统计局数字，2009年上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

　　4.58万亿——当去年5月上旬，中国人民银行发布报告公布了一季度信贷数字后，“通胀预期”愈加明显。在通胀预期的压力下，寻求资产保值、升值成了许多购房人，特别是投资客的当务之急。除了投资客的资金，还有实体产业转移而来的资金。由于钢铁、水泥等制造业本身产能过剩，实体产业获得的信贷资金只能另寻“出口”，于是楼市也成了实体产业投资、避险的选择。根据媒体报道，去年10月，全国人大常委会原副委员长成思危称，有2.1万亿信贷资金并没有进入实体经济，而是进入了股市楼市。

　　在通胀预期高涨和没有更好投资渠道的环境下，大量资金流入楼市以求保值、升值不可避免。只有国家放宽更多的民间投融资领域，并通过税收调节使投资流向资金不足领域，才能减少流动性对楼市的冲击。

　　日本“失去的十年”与香港十几万名百万“负翁”

　　房地产泡沫曾席卷全球，对世界经济的发展造成了极大破坏，很多国家至今仍未完全恢复过来，留下的惨痛教训对于泡沫正在急速膨胀的中国房地产业来说弥足珍贵。

　　发生于1923年～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫曾引发了华尔街股市大崩盘，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。

　　从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫。其发展阶段为四个时期：(1)泡沫萌芽时期：1985年“广场协议”后美元贬值，大量国际热钱进入日本房地产业，房价上涨。(2)地产泡沫出现：日本政府提出内需主导经济增长政策，连续5次下调利率，放松国内金融管制，而产业结构增长趋缓的产业无法吸收庞大货币供应，大量资金流向房地产和股市，地价暴涨，受房价骤涨的诱惑，大批日本人纷纷投机炒房，巨大的房地产泡沫产生。(3)空前的地产泡沫：垂直式的地价飙升，1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。出现世界空前的地产泡沫。(4)泡沫迅速破灭：利率提高，1991年后国际资本获利撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。 到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

　　从后果上看，这次地产泡沫不但沉重打击了日本房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

　　香港的房地产热可以追溯到上世纪70年代。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1997年，香港政府推出廉价房政策，东南亚金融危机降临，泡沫一夜破碎，香港房地产和股市总市值共损失8万亿港元，香港出现十几万名百万“负翁”。

　　政策的初衷与执行的空间

　　2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，这被许多媒体和业内人士看作是进一步鼓励行业发展的“利好”。而在两天后，在国务院常务会议上制定的具体政策中唯一与房地产相关的却是取消了房地产交易的营业税减免优惠政策，旨在抑制房地产市场的投机行为。2009年12月14日，新的国务院常务会议就直接地提出“抑制投资投机性购房”，要对房地产行业进行“调控”的意图已经非常明确。具体措施包括：增加普通商品住房的有效供给；抑制投资投机性购房；加强市场监管；大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这被媒体称为新“国四条”。

　　通过对中央经济工作会议以及随后的两次国务院会议的研究，不难发现中央政府在房地产问题上的考虑：既希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业的持续“景气”，从而保障巨大的开复工建设量，继续带动上下游相关产业的发展，为GDP做贡献；同时，政府认为必须对通过抑制“投机性”行为来打压涨幅过大、过快的房价。因为高房价不仅会给银行房贷带来潜在的风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。

　　国外的发展经验表明，决策层所期望的“在借助房地产来发展整体经济的同时，通过市场化的手段来解决绝大部分城市居民的住房问题”，这样一种“双重目标”在一个完全市场化的模式中是无法实现的，在房地产产业中必须引入非市场化以及不完全市场化的补充模式。房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和非市场化的保障性住房建设构成。中央政府也曾出台大力建设保障性质的廉租房和限价房的政策并要求地方政府落实——但是这个政策到地方政府执行的层面走样了，变成了与商品房地块的简单捆绑。

　　目前国内讨论最为热烈的电视剧是《蜗居》——一部有关房价的电视剧。《蜗居》的热映折射出了公众对房价飙升心生不满但又无可奈何的现实。根据2009年12月中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》，中国85%家庭无能力买房。对一些大中城市的普通居民来说，疯狂的高房价不仅剥夺了当代人的住房福利，而且还绑架了祖孙三代的生活幸福。一般中青年家庭买房，不仅要掏出自己的全部积蓄，而且还要指望双方的父母把好不容易积蓄下来的养老钱拿出来“支援”，“啃老”已成为普遍现象。

　　虽然中央政府政策游刃的空间非常有限，但是必须迅速而坚定地清理行业结构，确立市场化和非市场化结合的房地产发展模式，明确从中央各部门到地方政府的统筹、协调机制，完善从土地供应制度到金融配合的改革，改革税收分配体制，将地方政府从“土地财政依赖症”中解放出来。否则，中国房价将无法走出“越调越高”的怪圈。

　　(摘自《大地周刊》)