追踪 全国政协常委、同济大学副校长 郑惠强绘制公共租赁房架构图

　　目前，公共租赁房已经在北京、重庆、江苏等多个省市推出试点，上海也酝酿在上半年出台相关方案。但由于我国公共租赁房工作仍处于起步阶段，从几个城市的试点情况来看，成长中的公共租赁房体系仍有不尽如人意之处：制度法规体系缺位，国家层面缺乏统一规范的法规制度或指导意见；准入和退出机制不够健全、定价和补贴机制不够合理；运作机制不健全、融资渠道不畅，企业参与积极性未被有效激发；公共租赁房的统筹规划、后续管理等方面考虑不够充分，都阻碍了公共租赁房的推行。

　　全国政协常委、同济大学副校长郑惠强结合公共租赁房试水期表现出来的种种“不成熟”，做出了一套完整的制度设计。他认为，当务之急是在国家层面建立一套统一规范的法规制度或指导意见，国家相关部门尽快协调出台我国公共租赁房建设和管理指导意见以及相应的实施细则，以规范各省市公共租赁房市场的建设和发展。

　　公共租赁房啥标准

　　公共租赁房主要面向城市中低收入家庭，因此，在公共租赁房建设地段的选择上，郑惠强建议应尽量选择在公共交通便利、出行成本较低的区域。其次，要按照节约用地的要求，以建设小套型住房为主，并确定适当的住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。租赁房主体有了“规范”，还要做好租赁房周边的各项配套设施建设，如商店、学校以及其他生活服务设施等，加强小区绿化、道路建设，体现宜居要求。

　　资金瓶颈如何破除

　　郑惠强认为，公共租赁房建设的总体思路应该是政府支持、市场运作。政府要充分利用经济杠杆，引导和鼓励国有企业、民营企业、互助组织、公益基金等机构，以微利原则参与公共租赁房建设，政府以优惠供地、减免税收、便利融资等措施予以支持；政府也可以通过市场化购买、租赁等方式获取公共租赁房房源，减少政府寻租空间，活跃住房二级市场。同时，调整住房公积金的定位和资金使用方向，探索建立主要为中低收入居民提供优惠低息住房贷款、为开发企业提供长期信贷资金支持的政策性住房金融机构。

　　公租房租金如何定

　　郑惠强认为，公共租赁房租金定价机制应遵循保障和保本相结合的原则。由于公共租赁房保障对象的收入水平和资产状况要好于廉租房保障对象，因此公共租赁房的租金必须适当高于廉租房，以体现不同住房保障政策的差异性；另一方面，应根据公共租赁房的地段、面积、质量等因素，确定不同的租金标准，在房源之间形成合理的级差，供承租人选择。此外，要按照承租人收入水平、资产状况等，核定较为公平合理的政府补贴标准。

　　政府怎么提供补助

　　尽管公共租赁房需要政府投资建造或以一定方式对建房机构提供补助。但郑惠强认为，政府的补贴标准应该根据承租家庭收入的不同，灵活调整补贴额度，重新确定个人和政府承担租金的标准。公共租赁房的物业管理也应在政府主导和监督下，采取市场化运作的方式，政府的维修和管理补贴应补在明处，并接受社会监督。

　　准入门槛怎么设置

　　公共租赁房主要面向新就业大学生、外来务工人员等群体，由于这个群体人数多，且呈动态变化，郑惠强认为，公共租赁房必须有一套完善的准入和退出机制。准入机制方面，要加强房管部门与银行、证券、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设全国统一的信用信息共享平台，多渠道核实公共租赁房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者。退出机制方面，要明确租赁期限，租赁期限一般以3—5年较为合适，期满后承租者如无特殊情况必须退出。

　　本报特派记者 刘力源 钮怿(本报北京3月3日专电）